核心提要：

一、账怎么算？

二、租赁新政为房企提供新思路

三、奥克斯的项目布局

好地网1月27日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波北仑区滨江核心区成功出让1宗大体量商住地块，总建筑面积21.66万方，商办体量占比近28%，成交总金额20.3亿元。

本地块吸引5家房企参拍（奥克斯、招商蛇口、金地&交投、越秀、金茂），最终经过178轮竞价，奥克斯以封顶价9371元/㎡+900㎡人才房竞得，略高于本网前瞻预测（溢价率27%）。

本地块是今年1月成交的第4宗封顶地块，本月宁波市区共出让7宗涉宅地块，其中除2宗地铁上盖地块和1宗孔浦地块外，其余地块均封顶，宁波市区土拍市场已开启“封顶时代”。

此前，宁波的大体量商住用地基本以低溢价率成交，那么，为何今天奥克斯竞得的滨江新城商住地块，商业占比超27%，还能封顶？

地块成交情况

一、账怎么算？

本地块总建筑面积216629㎡，其中住宅156755㎡（占比72.4%），商务59874㎡（占比27.6%）。

对于项目利润情况，从整盘考虑，具体测算如下：

若计算竞配人才房成本后，本地块实际住宅楼面价为12251元/㎡，按上限全装价格21500元/㎡，住宅部分预期利润为3.07亿元。

而商务部分楼面价参考周边的2074元/㎡，同时通过控制建安成本，降至4000元/㎡后，需沉淀资金3.63亿元。

综合以上计算，再考虑商务部分自持期间仍能实现一定的收益，基本能将项目盈利补贴到自持成本中，并净得6万方自持办公用房。

二、租赁新政为房企提供新思路

由此可见，奥克斯封顶拿下本地块并不亏损，另外，有两点预期更是让房企敢于封顶：

1、TOD属性为写字楼物业增值

本地块所在的滨江新城板块，目前没有高级写字楼项目。

而本地块近6万方的商务部分，须建设一栋建筑高度不小于90米的标志性建筑，加上地块紧邻地铁六号线衙前路站，也意味着滨江新城板块首个高级TOD写字楼项目就此落地。

同时，地块北侧规划的地铁6号线连接宁波核心区，未来将有一定的办公需求导出，将提升地块的市场预期。

2、宁波租赁新政出台，房企选择更多

近日，宁波出台租赁相关《实施意见》，明确在符合产业发展、结构安全、消防安全的前提下，允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍，且持续运营应不少于5年。

也就是说，未来本项目的办公写字楼部分，即使租售情况不佳，仍可在满足相关政策要求下，改成租赁住房，在租赁市场上的收益将更有保障，也增加房企持有物业的信心。

三、奥克斯的项目布局

据好地大数据监测，奥克斯近两年在宁波市区共拿地5宗，但除今天滨江新城地块外，奥克斯仅剩姚江新城的江来上府项目还有可售住宅存量约10.3万方，其余大部分项目已售罄。

算上今天竞得的滨江新城地块后，奥克斯在宁波市区的住宅总存量达26万方，而去年奥克斯在宁波市区的销售面积为9.5万方，拿下本地块后，大大缓解了其拿地压力。

近两年奥克斯项目分布图（来源：好地大数据）