好地网1月26日消息（研究员 徐路加）自持，绿城，这两个词构成了1月杭州市区土地市场的关键词。

作为1月的压轴大戏，今天出让的金沙湖和临平北两宗宅地，由绿城封顶+自持包揽。至此，1月出让的28宗涉宅地，绿城抢下7宗，且宗宗自持。

两宗地总价28.77亿元，自持比例上，金沙湖地块自持8%，临平北地块自持2%。

新年第一个月，杭州市区出让涉宅地28宗，成交总价441.3亿元，同比增加51%，已达去年全年市区涉宅地总额19.8%；

涉宅地总建面292.1万方，同比增加78.5%，达去年全年21.8%。

杭州土地放量供应的同时，市场表现出两个显著特征：

①土地市场更热了——出让的28宗地块，有22宗达到自持，占比近8成，而去年这一比例仅30%；

累计自持面积达到20.6万方，已超过去年全年的量（19.78万方）；自持面积占总建面4.67%，而去年仅1.47%；按限价测算，自持部分减少可售货值54.25亿元，达可售住宅货值的8.9%，已相当于去年市区住宅销售额（3912亿元）的1.4%。

利润率则全线下跌，按常规测算，平均利润率-0.92%，而去年尚有4.1%；并且大部分地块，面临自持资金沉淀。

②“不一样”的绿城——1月份绿城已经在市区拿了7宗宅地，数量占比达到25%，地块宗数已与去年全年持平；

拿地额97.1亿元（含联合地铁部分）居房企首位，占了今年市区涉宅地出让金的22%，已达到绿城去年全年在杭涉宅地拿地额的43.5%；总建面47.15万方，占了1月出让涉宅地总建面的16.1%，接近其去年在杭涉宅地总建面的一半。

7宗地块，宗宗自持，合计自持面积4.2万方，占拿地总建面8.9%，占了1月份22宗地块总自持面积的20%，

自持按限价测算货值11.9亿元，占了1月杭州总自持货值（54.25亿）的22%，占绿城7宗地块总货值的8.7%。

而去年全年，绿城在浙江未拿一宗自持地块。

绿城今年这样的自持拿地节奏，比2017年还热——当年绿城在杭州拿了6宗涉宅地，其中4宗自持，总自持面积6.5万方。

好地研究院观察认为，在去年年底新总裁郭佳峰上任后，绿城拿地更为积极，即使今年市场更热，且面临自持资金沉淀，“全周期拿地”方针依然坚决执行。

与另一家本土房企滨江集团提出扩大杭州以外投资占比相比，绿城明显有加大杭州投资力度的趋势。

地块成交情况

绿城1月26日竞得两宗地块位置（来源：好地大数据）

一、“不一样的”的绿城

一月份，绿城共在杭州市区拿下7宗地块，且全部达到自持，这样拿地势头与决心，与此前差异较大，具体可从以下几方面来看：

1、拿地额达97.1亿元，已达去年全年的43.5%

绿城今年拿下的7宗地块，总金额97.1亿元，占了1月杭州市区涉宅地总出让金的22%；而去年全年，绿城在杭州涉宅地也为7宗，总金额223.2亿元，占杭州10%。

仅用了1个月，绿城在杭拿地额已经完成去年全年的43.5%，拿地建面完成近一半。

22%的拿地金额占比，与另一家本土房企——滨江集团，去年大举拿地表现相似（去年为17.9%，今年1月份为11.1%）。

2、今年绿城自持面积已达4.2万方，堪比2017年

绿城今年在杭州竞得的7宗地块，全部达到自持。据好地研究院测算，总自持面积达到4.2万方，按限价测算，相当于11.9亿元的货值。

4.2万方的自持面积，占7宗地块总建面8.9%，占了1月份22宗地块总自持面积的20%；

11.9亿元的自持货值，占了1月总自持货值的22%，相当于拿下的7宗地块，有8.7%的货值（136.6亿元）用于自持。剔除自持部分后，7宗地块住宅可售住宅约40.7万方，可售货值124.7亿元。

今年绿城这样的高比例自持拿地，与去年没有一宗自持地块的策略显著不同，势头直逼2017年——

2017年，绿城拿了6宗地块（均非现房销售项目），其中在4月份设置有上限价格后拿的4宗均达到自持，自持面积6.5万方，占总建面10.3%。其中自持比例最高的是2017年11月拿的闲林绿城·和庐项目地块，自持比例达到25%。

3、预期利润率-2.1%，低于市区平均值

绿城对地块有一定的利润率要求。自2019年下半年实施双限至去年年底，按好地研究院常规测算，绿城地块平均利润率在5%左右，略高于市区平均水平。

但今年，绿城拿的7宗地块，若自持部分地价按可售的6折计算，平均利润率-2.1%，较平均值（-0.9%）还低1.2个百分点。项目可售部分利润微薄，而且基本都需要自持资金沉淀。

可见，绿城为了快速拿地，对利润率的忍受程度较此前有较大变化。

好地研究院认为，今年绿城高举高打的背后，凸显出：

①为冲规模补仓的动力足

早在2018年绿城制定的三年目标中，就提出2021年要达到3000亿元，这相当于绿城2020年全年销售额（2146亿元，全口径）基础上要增加40%。杭州市场虽然利润微薄，但无疑是绿城冲刺销售额的最理想城市。

②“全周期拿地”方针

杭州房地产市场在限价、人口红利下，短期由热趋冷的难度较大，且总体已经显示出愈来愈热的趋势。

在总体政策环境变化不大情况下，作为本土top房企，保持拿地持续性来充实土地储备不可避免。特别是，近3年绿城在杭销售面积228万方（含后期合作），而自主拿地建面仅170万方，土地储备量显著下降。

③自持解决方案——绿城恬悦

通过旗下长租公寓平台，实现自持部分长期稳定收益，这也是目前头部房企较多在开展的业务。

二、两宗地块有利润吗？

1、金沙湖地块

地块成交价20.18亿元，成交楼面价24624元/㎡，溢价率封顶并自持8%。

若自持地价按可售住宅地价6折计算，实际地价28838元/㎡，较此前绿城·春风金沙项目地块实际地价（25810元/㎡），地价上涨3028元/㎡，涨幅11.7%。

按照好地研究院常规测算，可售部分预期利润率-1.35%，而此前的春风金沙项目有5.6%的预期利润率。

在不折算自持地价下，且通过降成本方式测算，营销管理成本按2%且不考虑土增税，可售部分利润为8500万（利润率3.34%）。如果将这笔利润补贴至自持部分，则整个项目还需沉淀资金1.18亿元。

即，自持5900㎡住宅单位面积毛坯成本为19938/㎡，相当于可售毛坯均价的6折。

2、临平北超山地块

地块成交价8.6亿元，成交楼面价12418元/㎡，溢价率封顶并自持2%。

若自持地价按可售住宅地价6折计算，实际地价13415元/㎡，较此前周边最高实际地价12017元/㎡，上涨1398元/㎡，涨幅11.6%。

按照好地研究院常规测算，可售部分预期利润-7.7%，预计亏损近1亿元。

项目需要通过超配车位、增设地下室、充分利用10%的非宅配比方式来增厚货值，实现扭亏。

地块限高20米，可以参考绿城去年在龙坞的低密项目，在下叠设置两层地下室来增加货值。

另外，地块靠近超山风景区的独特地理位置，通过设置不限价的商墅，实现价格突破，或也是重要的策略方式。