核心提要：

1、刚需市场潜力较大，住宅部分去化难度不大

2、溢价率高低取决于商办部分的预期

3、谁将出手

好地网1月26日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波市北仑区滨江新城将出让1宗大体量商住用地，总建筑面积21.66万方，总起价15.62亿元。

本地块所在的滨江新城板块，虽然整体处于启动阶段，大部分厂房仍未拆除，整体生活环境有待提升。

但板块内规划有地铁6号线，同时2.15万元/㎡左右的房价水平相对较低，未来市区价格外溢客源可沿轨道直接导入，享受一定的地铁红利。

本地块住宅部分去化难度不大，但最终溢价率能否封顶，主要取决于房企对近6万方自持商办的预期，预计溢价率将在27%左右。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、刚需市场潜力较大，住宅部分去化难度不大

地块西侧相邻的奥园·悦东湾项目于今年1月25日结束认购，共推出592套房源，摇号中签率为61%，以75-118方的刚需产品为主，整盘全装均价21300元/㎡，仅比本项目上限全装房价低200元/㎡。

虽然，滨江新城板块当前仍存在较多工厂，整体环境较差，且与高新区、东部新城等核心区市场距离较远

但板块内规划的地铁6号线横穿整体区域，2.15万元/㎡的上限房价也属宁波市场洼地价格，未来市区外溢的刚需客源将沿轨道导入新城。

好地研究院认为，滨海新城板块内产业发展较好，有一定置业需求；同时，未来轨道红利明显，连接核心区配套资源，将带来大量刚需客源以及一部分投资客源。

相对于住宅市场较大的需求量，商办部分或存在一定问题。

首先，板块内以工厂为主，大部分厂房内拥有自主办公能力，办公市场需求量有限；

同时，滨江新城距离核心区仍有一定距离，且西侧相邻的高新区内存在大量写字楼项目可供选择，本地块未来商办部分的租赁和去化将存在一定难度。

二、溢价率高低取决于商办部分的预期

地块核心指标：总建筑面积216629㎡，其中住宅156755㎡（占比72.4%），商业59874㎡（占比27.6%）。

起始楼面价7211元/㎡，上限楼面价9371元/㎡（溢价率29.96%），上限毛坯房价21500元/㎡。

出让地块指标表

地块规划图（来源：规划条件）

本地块西侧相邻的奥园地块于去年6月19日成交，成交楼面价为9760元/㎡，预期销售利润率为8.6%，商业占比18.3%，需自持10年，地块属性与本地块相近，具有一定的参考性。

若商务部分楼面价参考奥园项目的商业地价2074元/㎡，建安成本5000元/㎡计算，需沉淀资金4.24亿元。

若按住宅利润能够覆盖商业沉淀成本计算，住宅部分需实现4.24亿元利润，预期销售利润率为12.6%，则住宅实际楼面价在11896元/㎡，若不考虑商业部分溢价，则对应名义楼面价为9181元/㎡，溢价率为27.3%。

若住宅部分利润按奥园项目的8.6%计算，上限全装价格21500元/㎡，装修成本按2000元/㎡，计算车位利润后，住宅实际楼面价为12940元/㎡，若不考虑商业部分溢价，则对应名义楼面价为9937元/㎡，超上限楼面价。

好地研究院认为，本地块实际商务部分在自持期间和10年后仍有一定收益，但考虑到周边写字楼市场情况，商办部分的收益情况取决于各家房企对商业部分预期，预计项目溢价率在27%左右。

若房企对商办部分市场有较大预期，不排除溢价率走高，甚至封顶的可能。

三、谁将出手？

板块内已进驻房企，深耕市场可能性较大；同时，外来房企和急需拿地补仓的房企，有望再次拓展市场，可能会积极出手。