文/好地网 徐路加 邬愉波
今天一早，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从加码限购限售、税收调节、遏制短炒等方面，升级杭州楼市调控。
好地研究院认为，新政对楼市短炒和投资的打击力度较大，将降低二手房交易量，刚需买房机会上升，楼市热度会受一定影响，但不会太大。
与上海严苛的限购条件（包括户籍限购、离异后3年内购房按离异前家庭总套数计算房产数量、法拍房限购等）相比，杭州对新落户买房（5年内限购1套）和离异购房（离异即可购房，3年以上可认定为“无房家庭”）的政策依然宽容。
另外，新政向市场传达了“房票将越来越值钱”的讯息，购房者将尽量追求“一步到位”，体现在二手房市场上，学区等优质房源会更吃香，低总价的过渡房源会更受影响。
1、通过赠与腾挪房票的口子被堵住，落户5年内限购1套，人才、无房户优先的政策门槛提高，显示房票越来越稀缺，购房者出手将愈加谨慎；
2、购房者改善需求被抑制，存量需求会下降，但同时外来人口新落户可直接无房获得房票的口子依然开着，人口红利依然存在，一二手倒挂的市场行情下，需求不会有太大影响；
3、有能力的自住购房者会尽量追求“一步到位”，新房市场上，板块成熟、配套好、产品强的新房会更受欢迎，学区等优质二手房会更吃香，刚需的购房成本增加，但低总价、属性一般的二手房源会受影响，价格可能下调；
4、增值税免征年限提高至5年，二手房市场交易频率会下降，强势房源的税费会转嫁至买家头上；部分将满还未满5年的房源，可能惜售，二手房市场供应量会下降；
5、中签率10%以下红盘限售5年，将降低投资客对红盘的追捧热情，但因为房票稀缺，投资客会转战综合条件较优的次热点楼盘上；红盘的中签率会上升，刚需买到房的机会加大；
6、部分倒挂红利特别大的红盘，即使限售5年，也将吸引部分投资客出手，但考虑资金沉淀影响，会更青睐低总价楼盘；
7、中签率10%以下红盘数量会减少；
8、利好暂不限购的临安；
9、土地市场出现分化，热门板块依然会很热，但无地铁配套、无大概念规划的偏远区域地块，房企拿地热情会有所下降。
附：一、新政全文和解析
1、落户杭州五年内，限购数量从2套变1套。
解读：新落户可直接无房获得房票的口子，并没有堵上，但限购数量从2套变1套，说明杭州对人口流入、人才流入的渴求不变，支持自住，不支持短炒。
2、赠与房屋的，赠与者三年内不得买房。受赠人家庭也须符合限购政策(不含遗赠)。
解读：通过赠与腾挪，是去年很多人获得房票的渠道之一。官方数据显示，过去一年发生了3300多次的赠与行为。新政把这个口子堵上了。
3、中签率10%以内的红盘，五年限售；以无房户身份买的红盘，限售期拉长。
解读：去年中签率10%以下的新房，约占所有推盘量的10%。新政出了后，买中签率10%以下红盘的持有锁定期从以前的两年左右的交付等待期，拉长到了七八年，这期间政策和市场不确定性会大大增大。
所以投资客和红盘中签率之间会有一段时间的博弈。热点楼盘，投资客追捧力度会减弱，中签率太低的楼盘不摇，或摇中后不买，最后10%以下中签率楼盘数量会减少，自住者购房难度会有所降低。
4、增值税免征年限，从2年增长到5年。
解读：这条跟上海等城市近期出台的政策一样，是精准打击短期炒房的。目前市场上存在的合作众筹买房、代买代持等乱象会受影响，但在巨大的一二手倒挂红利下，交易成本增加，并不能杜绝炒房现象。
5、无房人才认定追溯到三年。
解读：这是堵了“无房+人才”的口子。此前，人才只要把房子卖了，就能拿到人才房票，享受购房红利，可谓是站在购房食物链的顶端，现在人才无房认定需要追溯3年，增加了持有成本，鼓励自住。
附二、杭州楼市政策的逐级精进
从去年7月至今，杭州楼市调控政策不断升级，组合拳频出，截止目前来看，对房地产市场整体趋势影响不大。组合政策的推出，只是延缓了部分投资、偏改善需求的购房需求。
