好地网1月20日消息（研究员 陈培培）今天，湖州吴兴区乌山单元02-05B+C号地块，经过228轮竞价，佳源以总价65100万元、楼面价11899元/㎡、溢价率105.36%竞得。

该宗地有20家单位竞拍，分别是金科、旭辉、中天、保利、诚通、上坤、新城、绿都、华宇、大家、吴兴城投、湖州城投、中奥、佳源、爱家、中瑞恒基、中梁、荣安、碧桂园、天阳。与佳源竞拍到最后的是上坤。

东部新城从去年10月出地以来，地价不断走高；今年开发商抢先心理更明显，导致市场热度急剧升温。

宗地成交楼面价11899元/㎡，较同一板块三一集团地块9892元/㎡高20.3%，较老城区的湖州城投地块10524元/㎡高13%，创市区新高。

宗地竞拍激烈，需加预期20%，才能获得8%利润率。

地块成交情况表

地块位置图（来源：好地大数据）

一、地块加多少预期才能盈利？

宗地成交楼面价11899元/㎡，是湖州市区新高。相比同板块的三一集团地块成交楼面价9892元/㎡上涨20.3%；

与湖州市区原地王（位于老城区、位置更加优越的湖州城投地块，成交楼面价10524元/㎡）相比，本宗地价格上涨13%。

以建安成本小高层4000元/㎡、联排5000元/㎡，车位按15万/个计算，则宗地保本房价为18250元/㎡。

而宗地以周边在售楼盘的现价参考，小高层均价15800元/㎡、联排均价25000元/㎡。小高层：联排建面比85:15，则整盘均价在17000元/㎡。

宗地至少要加预期7%以上，才能实现保本；

若利润率8%左右，则预期需加20%：即小高层均价19000元/㎡，联排均价达30000元/㎡。

二、土拍创新高原因

是什么原因促成今天热拍、创新高？好地研究院分析如下：

1、竞争效应：近期杭州、宁波土拍热度相比去年上升，拼抢至盈亏平衡点或极低利润率，开发商急需下沉其他地方；

湖州是杭州、上海区域公司管辖交圈城市，加上湖州地价低，所以吸引众多房企关注；今日宗地有20家房企报名，创造历史之最，不少开发商有抢先心理，自然热拍。

2、低洼效应：湖州市区是长三角环沪、浙江地级市价格低洼区，由于土地放量巨大，致使房价近几年涨幅不大，较平稳；

城镇居民收入与嘉兴、绍兴差距不大，而嘉兴、绍兴市区去年一直热度较高，房价一路冲高，相互对比下湖州房价上涨有支撑力。

3、政策效应：去年11月1日开始，吴兴区出台东部新城加强版人才购新房补贴政策，标准放低至高级工程师、专科；补贴力度大于市级，夫妻可享综合补贴，补贴范围从7-80万不等；激发购房需求，从而给予开发商拿地信心。

另沪苏湖高铁于去年6月5日正式开工建设，预计2024年开通，湖州高铁东站设立在城东新城南侧，同样是城东新城吸引人才的优势点。

三、佳源深耕杭州湾城市

去年至今佳源在杭州湾城市竞得12宗涉宅地，总计建面116.45万方、成交金额85.48亿元。主力布局大本营嘉兴，另在杭州、宁波、湖州三区落子。

佳源在湖州市区至今拿地5宗（湖州佳源广场由佳源并购雨润获得）。2016年并购获得的湖州佳源广场楼盘、2017年竞得的佳源·优优学府楼盘都已售罄。去年11月竞得的南太湖新区两宗地，加上本宗地，总计库存达35.8万方。

佳源在湖州市区拿地列表

20年至今佳源杭州湾城市拿地表格

20年至今佳源省内拿地（来源：好地数据库）

保本房价：

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；小高层建安成本按4000元/方、联排建安成本按5000元/方，车位15万元/个计算。