好地网1月19日消息（研究员 颜景椿）“2021年在浙江如何拿地？”“作为浙江风向标的杭州楼市，又会怎么走？”

今天举办的好地年会上，对于这些困扰大多数房企许久的问题，好地研究院提供了专业的思考。

因疫情原因，本次年会以“线下+线上”的方式同步开启。线下邀请少数奖项获得者参会，线上则通过钉钉群进行网络直播互动。

会议现场

本次年会上，2021浙江投资趋势分析、2021杭州楼市九大预测、2021浙江供地思路分析等主题报告像三道丰盛大餐轮番端上，使得台下不少嘉宾频频举起手机，迫不及待拍下报告以待细细研读。

而在钉钉直播群里，通过实名认证的近350位房企人员和相关供地政府在线观看直播，并进行实时互动。

一、2020，以“红”为名的杭州楼市

活动以好地网、好地研究院独家制作的专题片《新趋势·新思路》开场。

“如果要用一个字来形容杭州楼市2020年乃至元旦后的市场，莫过于红”。这一年多杭州的房地市场，是红海与红利并存的。

据好地网统计，在限价影响下，2020年杭州市成交地块的预期利润率降到了5年来最低，仅4.1%，而2016年的预期利润率为17.5%。

注：1、非限房价地块利润率仅统计商住比例不大于10%、容积率不小于2.0地块；

2、限房价地块，利润率仅统计商住比例不大于10%地块，不含临安；

3、统计项目均不考虑资金成本。

2020年，杭州楼市在各方面刷新了历史记录，杭州十区新房（含商业和住宅）成交金额4586亿，增幅14.3%，创下历史记录。

杭州十区新房（含商业和住宅）成交均价、可售住宅实际楼面均价都创下了历史新高，与此同时，2020年年末，杭州商品住宅总库存2584万方，相比于2019年下降225万方，为近年来最低。方方面面，都是楼市红海的“正在进行时”。

然而，时间切换到新的一年，红海的“红”并没有缓和。

今年开年以来，房企的“厮杀”更加激烈。截至1月15日，杭州十区共出让19宗涉宅地，涉及到的15个板块有9个板块实际地价都创下新高，平均涨幅8.5%。

特别是1月15日德信竞得的1宗商住地，自持比例达28%，创限房价以来的纪录。

面对住宅市场的红海，房企该怎么办？

专题片做了房企突围的路径介绍。

杭州地铁通车线路图

二、2021年浙江省楼市新趋势 

年会上，好地研究院浙江区域院长朱祖渊做了2021年浙江土地市场投资趋势分析。

好地研究院浙江区域院长朱祖渊作专题报告

面对扑朔迷离的市场形势，朱祖渊立足2020年的市场行情，提出了3大现状：

1、有76%是被拿地金额前10名的房企抢走了

2020年，浙江省土地出让金比上年增加了994亿元，达到9436.7亿元，创5年来新高，但“蛋糕继续做大的情况下，大家拿到的蛋糕并没有变多”，朱祖渊说，这增加的994亿出让金，有76%是被top房企拿走的。

2、热度开始从核心城市向外蔓延

“杭州以外的城市市场份额在增加”，杭州的土地出让金在全省占比正在下降。

在杭州土地出让金总金额受到限制的背景下，一方面，除杭州外的核心城市热度在不断增长，如宁波；另一方面，环杭、环甬的热点县市表现越来越抢眼，如义乌、海宁。

3、土拍竞争进入白热化阶段

这表现在很多方面，包括原先拿地相对保守的非本土房企出手频繁，本土、非本土房企市场份额争夺进入白热化；也包括2021年初，杭州土拍市场“极限上涨”，杭州1月土地出让金预计超过500亿，成为杭州历史上含金量最高的一月，自持比例创下新高。

朱院长调侃投资测算的苦恼，这样空前的热度下，“原来的测算逻辑再一次被推翻了。”

三、2021年浙江拿地新思路 

这样的情况下，房企在浙江新一年的投资应该怎么做？

朱祖渊认为，常规做法是“高周转+开源节流，开源就是增加货值，如增加地下空间的货值，挖掘商业项目的价值最大化等，节流主要表现为降成本。”

二是继续下沉，抢占外围市场分额，当核心城市自持成为常态，唯有拼资金实力，国企、央企将更加具有优势，若是考虑利润率，应该从杭州、宁波以外的城市寻找机会；

三是另辟蹊径，从商地项目突围，朱祖渊认为，房企应该重新审视商业项目的价值，核心城市的商住地是一个机会；

四是跨界整合，抢占勾地机会，许多top房企已经在未来社区和TOD领域开辟出了一片天地，优化资源整合能力，向文旅、教育、酒店、产业勾地项目进军也是值得参考的方向。

会上，朱祖渊还发布了好地研究院对2021年杭州楼市的九大预测：

◆预测一:自持比例大幅提升，项目利润率创新低。拿地比拼从加预期到加自持，央企国企凭借资金实力优势，在拼自持比例上更积极；

◆预测二:全年土地出让金与上年持平或略增，由于竞拍自持的比例上升，新增可售面积将继续下降；

◆预测三:住宅成交均价将继续上涨，总库存下降幅度大于上年（下降1.9万套），去化周期再创新低；

◆预测四:改善需求购房难度加大。由于供求缺口扩大，摇号红盘继续层出不穷，房票（购房资格）弥足珍贵。

◆预测五:一二手价格倒挂现象范围扩大，价差拉大；

◆预测六:商业项目争夺更加激烈，个别大平层项目售价有望反超住宅；

◆预测七:开源节流——包括增加货值、控制成本，将成为房企应对竞争的关键手段，这方面将涌现不少创新举措；

◆预测八:外来房企新进杭州难度加大；

◆预测九:江湾新城、西站云城等全新板块C位出道。

注：以上预测全部是基于目前的政策与制度安排不变的情况下，一旦发生急转弯，市场趋势将发生大的变化。

四、浙江各区域供地大势初判

1、2021年供地大势解读

房企拿地是跟着政府的供地节奏走的，好地网借力自身的平台资源并对部分城市的供地计划做了梳理，由好地网总编辑卢丹带来了2021年浙江省供地预测分析报告。

卢丹提出了对2021年浙江省供地思路的三个预测：

◆第一，浙江省总体供应量参照2020年，各个城市将根据市场供需关系作适当增减；

◆第二，土地出让的主要压力来自于做地，如杭州这样做地先行的城市预计将在2021年上半年重点供地，宁波、嘉兴、台州等当年做地的城市供地水平在全年都较为平稳；

◆第三，各城市的主力供地区域将基本保持，新推区域占比低，可重点关注。

好地网总编辑卢丹作专题报告

接下来，卢丹对杭州、宁波、绍兴三个城市的供地总体情况作了大体的解读。

2、各大板块好地推介

会上，临安、新湾（高铁）新城以及临平新城以视频的形式推介了板块2021年计划出让的好地，其中临安区预计将有20宗地块推出。（文末附部分地块信息）

同时，好地网邀请到了杭州云城、萧山交投、余杭经开区、余杭交投四家单位以视频专访的形式解读了各自的板块利好和计划供地。

其中杭州云城重点将推的是南北综合体地块；余杭经开区计划出让3宗地；余杭交投崇贤2宗、瓶窑2宗、闲林5宗；萧山交投市北西单元、新塘北单元、城厢单元万寿桥、萧山东党湾区块以及萧山南浦阳区块均有住宅地块推出。

五、四大奖项，重磅颁出

此外，在好地年会的最后一个篇章，好地网颁出了“十三五”时期杭州楼市贡献奖、“未来城市建设奖”、“2020年度浙江省新锐房企奖”、“2020年度浙江省拿地TOP10”4大奖项，其中，TOP10根据房企公开拿地金额排出，另三个奖项综合了大众投票+业内人士意见后选出得主。

在过去的五年中，有309家房企拿地，其中60家拿地在50亿以上，好地网从这60家中选出50家参与此次评比。（投资规模按照公开土拍市场摘牌项目的总金额计算，合作入股项目的金额按股权比例计算）

结合线上大众投票和线下业内人士意见后，最终30家房企获得“十三五”时期杭州楼市贡献奖，他们分别是：滨江集团、绿城中国、融信集团、龙湖集团、保利发展、融创中国、祥生地产、越秀地产、德信集团、万科、中国金茂、金地集团、阳光城、新希望地产、华润置地、旭辉集团、中南置地、招商蛇口、大家房产、九龙仓、上海绿都、中旅投资、联发集团、金隅地产、中海地产、世茂集团、合景泰富、鲁能地产、新城控股、路劲地产。

“十三五”时期杭州楼市贡献奖获得房企合影（1）

“十三五”时期杭州楼市贡献奖获得房企合影（2）

“十三五”时期杭州楼市贡献奖获得房企合影（3）

杭州云城、钱江新城2.0、武林新城、萧山科技城、新湾（高铁）新城、临安滨湖新城、临平新城7家城市建设单位获得“未来城市建设奖”。

未来城市建设奖获得单位合影

绿城、滨江、荣安、融创、碧桂园、德信、龙湖、万科、祥生、阳光城十家硬实力的“大佬获得“2020年度浙江省拿地TOP10”。

2020年度浙江省拿地TOP10获得房企领合影

敏捷地产、花样年、大唐地产3家房企获得“2020年度浙江省新锐房企奖”。

2020年度浙江省新锐奖获得房企合影

附：临安、新湾（高铁）新城、临平新城重点推介地块信息

1、临安：计划推出20宗涉宅地，分布在临安中心城区、锦南新城、滨湖新城等各个板块，其中体量大、临地铁、位置优越的地块不在少数，比如：

（1）中心城区：双林高校单元ZX09-B-B1-12-08、09、ZX09-B-B1/B2-12-10、ZX09-B-R/B-12-11（编号1），地块占地64亩，容积率2.4，距临安宝龙广场仅800米，东北侧为浙江农林大学。

地块位置

中心城区单元01-ZX-02-32地块（编号4）约20亩，容积率2.45；

中心城区单元01-ZX-02-71地块，编号（5）约45亩，容积率1.8，两宗地距地铁16号线临安广场站约700米。

地块位置

（2）锦南新城：天目医药港ZX11-G-15地块（编号7），占地54亩，容积率2.5；天目医药港ZX11-G-05、06（编号8），占地140亩，容积率2.5。两宗地块相邻，体量很大。

地块位置

（3）滨湖新城：高新技术单元07—R2B14-05地块（编号9），地块占地166亩，容积率1.1，为低密大体量宅地；

高新技术单元07-R2-07地块（编号10），地块占地47亩，容积率1.2也很低，距离地铁16号线八百里站约1公里。

地块位置

2、新湾（高铁）新城：

（1）新湾大道东地块

59亩，容积率2.8。地块东侧为去年落地新湾的杭四中，南侧为新湾初中，根据规划，杭四中周边还将布局小学、幼儿园、大型安置小区等一大批公建项目，优质学校环伺。

地块位置

（2）建华路西住宅地块

地块总体量达20.3万方，容积率2.8。北侧一路之隔为新湾小学和规划的大型体育馆，新入驻的东原的综合体项目与地块距离仅约400米。

地块位置

3、临平新城：

重点推介1宗涉宅地，C17地块。

地块位于临平新城西区块，为宅地，占地128亩，容积率2.5。

地块紧邻在建的地铁3号线星桥路站，未来交通便利，周边配套也十分完善，包括星桥第一小学、星桥中学、苏宁广场、体育公园等丰富配套。

地块位置