文/好地网 徐路加

过去的2020年，虽受疫情影响，但浙江房地产市场仍然波澜壮阔。去年，全省土地出让金（不含工矿、仓储）9436.7亿元，同比增加11.8%，创历史新高；楼面均价6661元/㎡，同比上升10.6%，也为历史最高。

作为“十四五”的开局之年，今年农历新年前的一个月，土地市场热度不减。好地研究院展望正月后的浙江房地产市场，归纳了5个关键词：

一、限价城市——“双高”

好地研究院认为，2021年，以杭州、宁波为代表的新房限价城市，土地、新房两端仍将呈现“双高”态势，即，土地端房企拿地高周转，新房端购房者置业高需求。

以杭州为例——

土地端：1月份房企拿地意愿强烈，平均预期销售利润率甚至降至盈亏平衡线以下（-0.92%），较去年进一步下降。随着限价后拿地集中度提升，房企补仓压力逐步加大，拿地饥渴下，市场热度短期内较难下降。

低利润率下，高周转仍将是常规操作。以杭州今年1月出让的地块为例，半个多月时间已有超过30%项目规划公示，推进快速。

新房端：去年，杭州市区新房销售额达4578亿元，创历史新高。即使1.27杭州楼市新政后，18个红盘同时开售，仍然出现了“万人摇”。严苛的限价下，一二手倒挂红利下，新年新房市场仍将保持较高成交额。

基本面：据官方数据，即使受到疫情影响，杭州去年GDP增速仍达到3.9%，随着疫情常态化，今年对经济增长更趋乐观；从人口导入来看，去年杭州仅35岁以下大学生就引进43.6万人，是2019年的2倍多，人才净流入率继续保持全国第一。

经济向好、人口持续流入、限价红利仍在，以杭州为代表的限价城市，今年或将继续维持“双高”态势。

二、房企进一步“下沉”

在限价城市拿地难度日益增大的情况下，为保持市场规模，今年房企的“下沉”动作将更加明显。

“下沉”需要有足够的市场容量，从供给角度来看，目前的土地出让金结构也更支撑这样的动作。

过去三年，杭州的土地出让金在全省占比持续下降，而不限价的温州、绍兴等地，则保持稳定，甚至微涨。

从房企拿地动作来看，去年全省拿地额top10的房企，除了滨江集团、荣安深耕本土，其他8家房企有5家在杭州、宁波两个限价城市占比同比下降。

春节前，我们已可以看到一些房企的“下沉”动作：如建发在1月底前后，在温州斥资58亿连拿两地；荣安、华鸿嘉信首入金华，分别拿多湖CBD、湖海塘地块；德信&杉杉以高溢价拿衢州常山商住地等等。

三、非限价城市——“加预期”和“改善潮”

当各房企都开启“下沉”动作，不限价城市“加预期”拿地就成为普遍现象。即，拿地时就预期未来售价可较目前基础上有一定幅度的上涨，以实现预期利润率。

“加预期”最直观的反映是地价上涨。以近期出让的几宗地块为例：

①荣安2月2日拿下的金华多湖CBD地块，楼面价18585元/㎡，较周边最高地价项目绿城招商春熙明月上涨50.8%，较原市区最高地价的保集地块上涨21.1%，是金华新地王。

②步阳2月3日竞得的江山牛头岭地块，楼面价达13092元/㎡，较去年出让的相邻地块上涨28.5%。

③绿城2月2日竞得的衢州智慧新城地块，楼面价达17088元/㎡，创了衢州市新高。

房企的持续“下沉”过程中，“加预期”拿地地价走高，未来要实现既定收益，新房需要涨价。而能够实现涨价，除了市场大环境，最核心的是：

①品牌认同度；②产品创新

而这两点，正是这些全国性、规模化优质房企在下沉过程中，相较此前当地房企的优势。

好地研究院认为，在新房不限价城市，品牌房企基于涨价的需要，未来在产品创新上将更具动力，三四线城市的“改善潮”或将在今年来临。

四、地价全面上涨，不排除政策“加码”

“房住不炒”、“三稳（即稳地价、稳房价、稳预期）”目标仍将是主旋律，地价连续上涨，房地产市场热度高涨下，一些城市已出台政策“加码”调控力度。

杭州今年已发布楼市新政，例如热门红盘5年限售，房源优先向无房家庭和人才倾斜等，主要针对的就是恶意炒房客群，对全省具有很好的示范意义；而在衢州开化这样的下属县市，也开始设置上限溢价率，以平稳地价。