好地网1月12日消息（研究员 陈培培）今天，镜湖新区03-09-1号地块成功出让，经过88轮竞价，由中海宏洋集团以总价194500万元、楼面价20226.5元/㎡、溢价30.10%竞得。

实际参拍的房企有6家，分别是保利、美的、中海宏洋、万科、融信、荣安。与中海宏洋竞拍到最后的是融信。

宗地地价是绍兴市区2.0容积率以上非低密地块的地价新高，之前不少高价地因有低密产品可大幅加预期，本宗地有所不同。

宗地只有在房价加预期10%以上才能实现盈利，而高层产品加预期难度大于低密产品。

此次热拍说明绍兴土地市场热度与日俱增，开始蔓延至不含低密产品宅地。

地块成交情况表

宗地区位图（来源：好地数据库）

一、中海宏洋如何实现盈利？

宗地1500㎡社区配套用房，以其0地价、4500元/㎡建安成本计算，则宗地实际成交楼面价为20618元/㎡。根据规划条件，宗地适合打造高层/小高层产品。

以周边在售楼盘的现价参考，宗地高层精装均价26500元/㎡、小高层精装均价28500元/㎡。高层小高层建面比6:4，则整盘均价在27300元/㎡。

考虑到近期绍兴地块都是超预期拿地，以10%超预期计，宗地整盘均价将达到30000元/㎡。

以建安成本按4500元/㎡，装修成本按1500元/㎡，车位成本3500元/㎡，车位按25万/个计算，在实际楼面价情况下，宗地利润率在2.7%左右，此利润率较低。

如在此高价下要提升项目竞争力，装修成本按2500元/㎡计算，宗地基本保本。

中海宏洋如何实现盈利？

1、开源：强排更多小高层，从而提高整盘均价和利润率；更高的价格预期和车位价格，但具有一定风险性，在绍兴出台限价政策后，难度加大；

2、节流：控制建安、营销等方面成本。中海宏洋在控制建筑成本较有优势，能通过成本控制获得更大利润空间。

二、中海宏洋省内布局

中海宏洋在2019年4月公开市场上首入浙江后，一共竞得三宗涉宅地：

首入项目是绍兴市区的中海九樾，以楼面价14614元/㎡成交，已售6.4万㎡（总7.3万方），已售成交均价27315元/㎡，利润率可观，首开得胜；

2020年5月转战金华市区竞得一宗，住宅总建面16万㎡，以楼面价14986元/㎡、溢价率21.04%竞得，参照东侧保利·天汇楼盘近期高层成交均价28500元/㎡，也有不错利润率，再下一城；

现今继续回到绍兴，其一是中海九樾获利颇丰，并进入尾盘阶段，因此有迫切需求继续拿地；

其二说明中海宏洋看好绍兴市场及镜湖新区未来发展，会有很好获利空间。

中海宏洋省内拿地列表

中海宏洋拿地省内位置图（来源：好地数据库）