好地网1月10日消息（研究员 徐路加）明天，萧山区临浦镇和瓜沥镇分别将有一宗宅地出让，总建面14.94万方，总起价9.38亿元。

在1月6日萧山集中出让的5宗地块中，有3宗达到自持，市场热度极高。本次两宗地块，具有较强快销预期，竞争仍将激烈。预计：

临浦地块，溢价率有望封顶并进入自持；

瓜沥地块，溢价率或在20%左右。

具体分析如下：

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

一、临浦镇首推限价地，有望封顶并进入自持

明天临浦镇出让地块，为2019年7月限房价以来首宗限房价地块，新房限价16100元/㎡（含装修2500）。

地块总建面10.76万方，起价6.46亿元，起始楼面价6000元/㎡。需配建公租房6059㎡，配套社区用房不少于1500㎡。

1、具备快销预期

首先来看下临浦镇区位及与周边板块的限价对比：

临浦北侧为南部卧城板块，西侧为所前板块，南侧远离城区方向为浦阳镇。

南部卧城新房限价25600-29800元/㎡，即本次地块新房价格比南部卧城最低的限价项目还要低9500元/㎡，仅为南部卧城房价的6折。

同样的，对比西侧所前板块限价21400元/㎡，临浦镇低了5300元/㎡，仅为所前的7.5折。

但对比更偏远城区的浦阳，本次地块限价仅高了1500元/㎡，价格差不明显（浦阳代表项目为旭辉珺和府，限价14600元/㎡）。

其次来看板块内项目：

目前临浦零库存，已无项目可售。此前的售罄项目，碧桂园·越溪府，2017年成交价格都在15500元/㎡以上了。

另外，在通勤上，临浦距离萧山区城区、滨江都在15公里以内，通过03省道、风情大道可快速到达，交通便利程度与西侧戴村接近，可接受价格外溢客群。

基于此，好地研究院认为，本项目的限价严苛，购房客群可期，具备快销预期。

地块航拍（来源：好地大数据）

2、有望封顶进入自持

基于项目良好的销售预期，竞争将较为激烈。

若溢价率封顶，达到上限楼面价7766元/㎡，计算配建成本，实际地价为8655元/㎡，预期销售利润率3.15%，略高于与1月6日衙前出让的两宗地块平均利润率（2.8%）。

好地研究院认为，本次临浦地块，10万方体量适中，不到9亿的地价，又具有快销预期，预计拼杀相当激烈，有望封顶并进入自持阶段。

3、谁将出手？

城郊结合部，在城市扩张中，价值提升将十分明显，会是本土房企和外地房价竞相布局的区域，在杭州市场活跃、不惧低利润率拿地的房企，或均有望出手。

二、瓜沥地块，溢价率或在20%左右

瓜沥地块，总建面4.18万方，其中需配建公租房2088㎡，社区配套用房1500㎡。起价2.92亿元，起始楼面价7000元/㎡，新房限价17000元/㎡（含装修2500）。

1、板块限价未涨，具有快销预期

瓜沥板块内，限房价以来仅出让过一宗涉宅地。即2019年12月19日新丝路竞得的瓜沥镇镇政府东地块（距离本地块仅400米），新房限价17000元/㎡，与本地块一致。

板块内，近期无开售项目，最可以参考的是西北侧900米融创·东麟府项目，2018年成交均价已达到17200元/㎡，且当年清盘销售5万方。

本宗地块，总体量仅4万多方，板块目前总库存也就12万方，竞争压力不大。而且瓜沥镇经济实力强，板块潜力供应少需求挤压，预计将摇号快速清盘。

周边项目、成交地块

2、溢价率或在20%左右

本宗地块，溢价率若封顶，名义楼面价9036元/㎡，可售住宅实际地价10261元/㎡，按好地研究院常规测算，预期销售利润率基本为零。

今年萧山出让地块中，与本次地块对比度最高的衙前2宗地块——纯宅地，与瓜沥紧邻，都非城区板块，限价在2万以下）——平均预期销售利润率2.8%。

按2.8%的预期利润率算，本次地块名义楼面价为8405元/㎡，溢价率在20%左右。

3、谁将出手？

本宗地块体量小，总价低，关注度或较临浦地块稍低。房企或以本土房企或者中小规模的外地房企为主。