好地网1月7日消息（研究员 徐路加）寒潮侵袭，杭州土拍市场的火却越烧越旺。杭州市区新年土拍来到第四天，今天的主角来自杭州市区一东一西，钱塘新区新湾和临安高虹镇地块，与前几天一样，成交结果令人咋舌。

两宗涉宅地，成交总价15.79亿元。

重庆房企东原首入钱塘新区，竞得新湾商住地，成交价13.98亿元，楼面价7768元/㎡，溢价率19.69%；

高虹镇宅地，则由本土房企博策竞得，成交价1.81亿元，楼面价2976元/㎡，溢价率封顶并自持25%。

这一结果，显示土拍热度有继续扩散趋势，两宗地块均面临资金沉淀，房企拿地艰难——

有4万方自持要求的新湾商住地，溢价率达到19.69%，超出昨日本网前瞻预测的上限溢价率（17%），即房企将面临较大资金沉淀。

而距离临安城区8公里的高虹镇宅地，起价低，预测有高溢价率可能，最终拍到自持25%，创了杭州限价以来自持比例记录；2000多元楼面价的乡镇地块，参拍单位达到10余家，还不乏品牌房企。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、东原首入钱塘新区，将沉淀多少资金？

东原以13.98亿元，19.79%的溢价率首入钱塘新区，楼面价达到7768元/㎡。这也是其限价以来在杭州竞得的第二宗双限地块。

项目的难点在于4万方集中商业需要自持，同时2.3万方的商业商务销售有一定难度。

好地研究院测算：

①住宅部分（含配套公建）：18万方，预计以上限价格18000元/㎡销售能快速去化，预期销售利润率12.88%，可盈利2.71亿元；若考虑设置3000㎡底商，以3.5万元/㎡测算，可增厚利润0.51亿元。

②可售商业2.3万方，考虑设置底商3000方，按3万元/㎡；2万方写字楼，按1.5万元/㎡测算，整体均价16958元/㎡，预期利润0.44亿元。

③自持商业4万方，不考虑装修，也将沉淀资金5.22亿元。

若将可售部分利润补贴至自持成本中，将沉淀资金1.56亿元，相当于自持商场成本3900元/㎡。

当然，项目位于未来钱塘高铁站周边，商业价值有较高预期，但短期来看，高铁站建设还需时间，商业部分的销售有较大难度。

东原地块航拍图（来源：好地大数据）

来自重庆的东原地产，面临上亿资金沉淀也要积极拼抢的背后，首先是看好新湾的发展潜力。

地块东侧400米，将建设杭州铁路客运枢纽“五主”之一的钱塘高铁站，高铁新城的建设将带动地块商业价值提升。

另一方面，也体现出外来房企想要深耕杭州的补仓压力：

据好地大数据，东原自主拿地项目全部售罄，后期合作项目总可售面积也不到15万方，快面临无房可售的局面。

据悉，今天报名的多为外来房企，与东原一样，他们面临同样的补仓局面。

如本网前天的主城区点评中分析，限价以来本土房企崛起，外来房企份额下降，其补仓压力将愈来愈显现。

本土房企守擂与外地房企积极补仓下，土地市场热度难以降温。

二、高虹镇地块自持25%，说明了什么？

博策拿下的高虹镇地块，起始楼面价仅2300元/㎡，到上限楼面价不到3000元/㎡，新房若按照毛坯11300元/㎡预期，存在较大盈利空间。

但本地块售价若参照同样距离临安城区8公里，太湖源镇的临安青云府价格1万元/㎡测算，25%的自持（1.52万方），意味着要牺牲销售额1.52亿元。

据好地研究院测算，参照青云府售价，将销售利润全部补贴至自持成本中，预计沉淀资金5800万，相当于1.52万方自持住宅成本3814元/㎡。

作为临安乡镇的地块，今天的报名单位达到10余家（含自然人），其中还不乏一些品牌房企，是出乎意料的。

特别是最终达到25%的自持，创下了杭州限价以来自持比例记录，更显惊人。

好地研究院认为，这样的报名情况及土拍结果，说明：

①目前开发商饥渴程度极强，为拿地，已经下沉到偏远乡镇；

②临安不限购的优势显现。

项目以本地客群去化为主，而据目前数据，全镇才5000余户，显然需要当地产业人口消化。高虹镇节能灯产业较为发达，外地人口达2万人以上，在临安不限购政策下，外地人口仍有购房资格。

也正是因为外地人口多，未来有租赁市场，房企才敢去这样的乡镇大比例自持。

地块航拍（来源：好地大数据）