核心提要：

一、销售形势趋好，存在涨价空间

二、溢价率或超过24%

三、谁将出手？

好地网1月7日消息（研究员 徐路加）继高虹镇地块后，明天临安锦城板块也将有一宗宅地出让，总建面11.89万方，起价11.53亿元，起始楼面价9700元/㎡。

地块周边500米范围内，锦城板块去年7月10日出让两宗宅地，均达到自持，实际地价在12040元/㎡左右。以此计算，本次地块溢价率将达到24.1%。

今年供地多为板块库存较低区域，唯一一宗稍遇冷地块为本月6日出让的萧山河上镇地块，反映开发商对销售速度顾虑较大。

而临安城区（含锦南、锦北）目前库存仅161万方，较2019年末下降38万方，去化周期15个月，降至近年来低位，反映临安不限购政策及地铁开通利好下，销售预期向好。

另外，在限价严苛区域低利润率拼杀，临安较为宽松的新房限价也给了房企涨价预期，提供了另一种选择。

基于此，结合目前行情，地价有望进一步上探，溢价率或超过24%。

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

一、销售形势趋好，存在涨价空间

地块距离地铁十六号线临安广场站仅800米，交通较为便利。

锦城板块，配套相对齐全，特别是学区资源上，地块周边有晨曦小学、实验初级中学等，这也是相对于锦南、锦北能够实现较高售价的优势。

新房售价上，板块内近期出让地块均未开售，最可参考的是东北角去年售罄项目苕溪学府，高层毛坯成交价21400元/㎡，该项目以70方左右小户型为主。

对比本地块22800元/㎡的上限毛坯均价，仍存在一定上涨空间。特别是周边敏捷、华发、绿地等品牌房企入驻，地铁加持下，有望打造临安城区品质居住区。

周边项目、成交地块

另一方面，去年临安城区（含锦南、锦北）供应涉宅地可售住宅面积90万方，新房去化129万方，相当于2018年的两倍多；库存降至161万方，去化周期下降至15个月，为近年来最低。

基于以上分析，好地研究院认为，开发商对于本宗地块售价及销售情况或预期较高。

二、溢价率或超过24%

地价方面，最可以参考的是周边去年7月10日敏捷和华发首入临安的两宗地块，溢价率均封顶，自持比例分别达到9%和5%。据好地研究院测算，实际地价在12040元/㎡左右。

若参考以上两宗地块，本地块溢价率在24.1%。参考苕溪学府21400元/㎡价格，按好地研究院常规测算，预期销售利润率11.8%。但临安营销费较高，开发商实际到手利润率下降约5个百分点左右，即6.8%。

如前文分析，项目存在一定的涨价预期，结合目前市场行情，地价有望进一步走高，溢价率或超过24%。

三、谁将出手？

临安城区内，此前参拍较多的房企包括地上、中天、越秀、保亿、宝龙等，近期拿地少，报名概率高，可能出手也会积极；华发、敏捷等由于项目尚未开售，再次加仓概率稍低。