好地网1月6日消息（研究员 徐路加）今天，萧山区首场土拍竞争激烈，5宗地块有3宗达自持，成交总价69.23亿元。

对比昨日本网前瞻预测，除河上镇地块低于预期稍有利润外，其他均在预测下限以上，甚至超出预期（特别是经开区和靖江地块高比例自持）。

今天的土拍结果显示，市场热度有继续升温趋势，元旦后连续三天土拍，一拍更比一拍热。

现阶段，想要获取微薄利润，需要依靠产品创新增加货值，需要充分调动企业自身优势。

好地网预测溢价率与实际溢价率对照表

值得注意的是，今天热度升高来自本土房企的反击，多由杭州本土开发商竞得；

其中1宗地块竞得者华凌，是首次入杭的外来房企（其公司实际控制人曾是杭州某房企员工）。

本土房企今天能大包大揽，与萧山的区位有较大关系——滨江集团一直在萧山经开区深耕，兴耀、金帝则是来自萧山的房企。近水楼台，自然志在必得。

▼具体来看：

滨江集团竞得经开区地块，成交价49.08亿元，成交楼面价25982元/㎡，溢价率封顶并自持11%；

兴耀与金帝联合体竞得靖江商住地，成交价10.98亿元，楼面价8416元/㎡，溢价率封顶并自持16%；

兴耀还竞得衙前4号地块，成交价3.13亿元，楼面价8176元/㎡，溢价率16.79%；

华景川竞得河上镇地块，成交价2.5亿元，楼面价4375元/㎡，溢价率4.16%。

另外一小地块由外来房企竞得：

华凌竞得衙前3号地块，成交价3.54亿元，楼面价9047元/㎡，溢价率封顶并自持3%；

地块成交情况

地块位置图（来源：好地大数据）

而本土房企以自持代价在深耕区域守擂，实属不易。

特别是唯一位于城区的经开区市北单元地块，在预报价阶段已达封顶，至滨江集团以自持11%竞得，总报价仅18轮，尚不及房企报名家数（24家）。

一、元旦后连续三天土拍，热度与日俱增

首先来回顾下今年的三天土拍：

周一（1月4日），富阳杭黄未来社区两宗地块出让，由中交城投&融创包揽。其中，纯宅地块预期销售利润率3.28%。

昨日（1月5日），主城区3宗地块，除世茂地价拿笕桥商住地外，万科的运河新城宅地自持3%，荣盛发展竞得的滨江浦乐宅地自持2%，两宗地块按常规测算为零利润，只能通过产品创新增加货值来实现微利。

今天，5宗地块，有3宗达到自持。特别是市场关注度最高，参考意义最强的经开区地块，按常规测算，预期销售利润率-1.6%。其中，有几个数据值得注意：

①自持：自持比例11%，为板块最高；自持面积1.96万方，为限价以来最高；按限价3.75万元/㎡计算，自持住宅货值达到7.34亿元，仅次于去年4月28日出让的景芳三堡江河鸣翠项目地块（10亿元），而该地块也为滨江集团竞得。

②地价：经开区地块可售住宅实际地价29171元/㎡，创限价以来板块新高。双限地块中，此前实际地价最高为去年4月20日兴耀竞得地块（在售案名兴耀·星漫里）27752元/㎡，本次上涨1419元/㎡，涨幅4.9%。

③利润率：今天滨江经开区地块，按好地研究院常规测算预期销售利润率-1.6%，创板块新低。

连续三天，按常规测算，从富阳地块的微利，昨天万科、荣盛发展地块零利润，到今天滨江集团经开区地块或面临亏损，预期销售利润率持续走低，土拍热度持续升温。

实际上，今天萧山乡镇的几宗地块，拿地代价也不低。

二、本土深耕房企反击，预期利润如何？

今天的几家竞得者，滨江集团、兴耀、金帝，都是典型杭州本土房企，更是将萧山作为深耕区域。

特别是靖江、所前这样的非市区板块，前期出地量少，新房交易不活跃，外地房企熟悉程度欠缺，相比而言本土房企占据一定优势。

那么本土房企艰难守擂下，预期利润如何呢？

1、滨江集团经开区地块

如前文所述，若将自持部分地价按可售的6折计算，地块可售住宅实际地价29171元/㎡，按常规测算预期销售利润率-1.6%。

面临明亏，滨江集团如何破局？业内人士认为，有两种方式来考量：

①作为一直在板块深耕的滨江集团，相较一般房企在管理、营销成本上偏低。本地地块西侧，滨江新希望悦潮府项目刚售罄，重复利用该售楼处即可节省上千万成本。

若管理、营销成本按降低2个百分点计算，同时考虑到地块土地增值少，考虑减免，项目预期利润率1.9%。

同时，适当设置单价较高的非宅配比（不大于10%），有望进一步打开利润空间。

②暖屋是滨江集团旗下全自持租赁住宅投资运营商，现已开始正式运营。若将自持部分考虑在暖屋体系内，作为资产获取长期受益。即已不计算单项目的自持成本，在不折算自持地价下，项目预期利润率有4.7%。

地块周边项目情况

据悉，与滨江集团争抢至最后的，也是具有类似优势的头部房企，愿以11%自持代价拿地背后，也可看到滨江集团在经开区有着极强的守擂决心。

滨江集团一直在钱江两岸的城市核心区域强势布局，特别是在江南岸的萧山区。

据好地大数据统计，2019年7月限房价以来，滨江集团共竞得18宗双限地，总建面235.55万方，总拿地额525亿元。其中有12宗在萧山区，占了总建面的60%，总拿地额的69%。

以萧山区来统计，限房价以来，双限地出让金968.1亿元，滨江集团一家房企拿了38%；特别是本次地块所在的萧山经开区板块，共出让8宗，滨江集团拿了5宗！

可以说，萧山区是滨江集团深耕的大本营。自然以高成本守擂，也在情理之中，不过代价高昂！

限房价以来滨江集团杭州市区拿地分布

2、兴耀与金帝联合体拿下靖江商住地

兴耀、金帝联合竞得靖江商住地，商业有2.86万方（占比21.9%）。

若商业部分地价仍参照中天美好义蓬商地地价5530元/㎡，自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，可售住宅实际楼面价11100元/㎡，预期销售利润率6.8%。

但商业未来销售上有一定难度，特别是地块最终高达16%（1.98万方）的自持，短期面临较大资金沉淀。

若不分开计算商业和住宅地价，8416元/㎡的楼面价，从整个项目来看，

①可售住宅：建面7.55万方，预期销售利润率17.5%，预期利润2.71亿元；

②自持住宅：1.98万方，含装修总成本3.31亿元；

③商业：考虑到非城区区域，整体售价以住宅6折计算（12300元/㎡），预计亏0.8亿元。

综合来看，即使商业售罄，将全部利润补贴到成本里，项目预计沉淀资金1.4亿元。但实际上，项目的最大难点是商业部分300方的大户型，去化速度较慢，对项目回款影响较大。

地块位置图

两家房企均是在萧山深耕的本土房企。此前商住项目中，在空港新城板块内，兴耀于2019年7月29日竞得地铁一号线南阳站上盖商住项目地块（德信·阅杭）；

金帝则在2019年4月29日拿下有萧山南部卧城区良种场区块，即融望之城项目，集中商业部分引入银泰。值得一提的是，该项目是去年萧山商业销冠。

3、兴耀衙前4号地块

兴耀今天竞得的另一宗地块，衙前4号地块，有较多配套要求，住宅实际地价9943元/㎡，预期销售利润率仅2.9%。

4、华凌衙前3号地块

华凌竞得地块，若折算3%自持地价，可售住宅实际地价9996元/㎡，预期销售利润率2.7%。

5、华景川河上镇地块

华景川低溢价率补仓的河上镇地块，或是今天预期利润率最高项目。实际地价5521元/㎡，预期销售利润率6.1%。

对比去年6月15日，华景川竞得的北侧地块地价低了721元/㎡，降幅达到11.55%；预期销售利润率则上升4.57个百分点。

如本网前瞻分析，河上镇人口导入不足，连续供地后，未来销售速度或放缓，这或是房企谨慎出价的主要原因。