好地网1月6日消息（研究员 徐路加）明天，杭州有两宗涉宅地出让，分别位于钱塘新区新湾和临安高虹镇，总建面24.06万方，总起价13.08亿元。

新湾地块为商住地，住宅销售预期较好，但商业占比35%（6.3万方），其中4万方集中商业自持，对房企有较大资金沉淀，按照好地研究院的测算，溢价率或低于17%。

高虹镇地块，距离临安城区有8公里，但由于地价低，预期利润空间大，有高溢价率可能。

地块指标

出让地块分布（来源：好地大数据）

一、钱塘新区新湾商住地，溢价率或低于17%

地块总建面18万方，商业6.3万方（占比35%），其中有4万方集中商业自持。总起价11.68亿元，起始楼面价6490元/㎡，新房限价18000元/㎡（含装修2500元）。

区位上，本地块占据了板块枢纽+行政双中心，有地铁+高铁“双铁”加持（直线距离高铁钱塘站仅400米，距在建地铁8号线新湾路站约900米）。

1、住宅预计快速去化，商业有一定压力

地块可售住宅11.7万方（含配套公建），可售商业商务2.3万方。

①住宅部分

新房限价18000元/㎡，与此前周边出让的万固、大华地块一致。

销售形势上，大华潮悦前城最近摇号中签率47%；万固珺府中签率20%，开盘半年多清盘，快速去化。

二手房方面，周边项目如宋都新宸悦府，成交价在2万元以上，具有一定限价红利。

基于此，项目住宅部分预计能快速去化。

②商业部分

底商，如宋都·新宸悦府、滨江新希望新城·未来海岸项目，成交价在2.5-3.5万元/㎡左右。以未来海岸项目销售形势最好，2019年去化面积近万方，均价3万元/㎡。

300方以上大户型商办，近期板块内尚未有销售。

好地研究院认为，本项目设置有4万方集中商场，将形成一定的商业氛围，底商预计有较好去化预期，在价格设置上也有望有一定上浮；

但是钱塘高铁站修建尚需时间，周边目前未形成商办氛围，上层的300方以上大户型写字楼，去化有较大压力。

周边项目、近期成交地块情况

2、预计溢价率或低于17%

好地研究院将地块分为三部分：

①住宅部分（含配套公建）11.7万方，参考北侧去年2月大华竞得地块，新房限价与本地块一致，实际地价9568元/㎡，预期销售利润率4.6%。

参考该实际地价，本地块住宅部分土地价值11.19亿元；若以零利润计算，住宅部分楼面价可达10582元/㎡，土地价值提升至12.38亿元。

②可售商业部分2.3万方，若简单参考义蓬2019年7月中天美好商地5530元/㎡，土地价值1.27亿元。

③自持4万方集中商业，以零地价计算。

综合以上三部分，

若住宅地价参考大华地块，合计土地价值12.46亿元，折合楼面价6924元/㎡，对应溢价率6.7%。

若住宅以零利润考虑，土地价值可提升至13.65亿元，折合楼面价7585元/㎡，对应溢价率16.9%。

从资金平衡考虑，若达到7585元/㎡，整个项目预计将沉淀资金4300万元，但可得4万方集中商业。

考虑到商业商务的销售难度，不沉淀资金获取4万方自持或是房企的极限。

即预计地价将低于7585元/㎡，对应溢价率低于17%。

注：

为充分提升货值，利用住宅部分可设置不大于10%的非宅配比，考虑设置3000㎡底商，售价按3.5万元/㎡，可小户型分割销售；

可售商业部分，设置3000㎡底商，需大户型销售，售价按3万元/㎡；上层写字楼，售价参考义蓬1.5万元/㎡；

4万方集中商业，成本以4500元/㎡计算。

3、谁将出手？

地块有4万方的商业自持，预计参拍房企不多。板块内此前竞得商住地的房企万固最有望出手，其他具有商业解决能力的如宝龙、新城等，也有望参与。

二、高虹镇地块，有高溢价率可能

高虹镇地块，总建面6.07万方，起价1.4亿元，起始楼面价2300元/㎡，新房毛坯限价11300元/㎡，最高装修标准3500元/㎡。

地块距离临安城区约8公里，通勤时间较长，以本地刚需客群为主。周边也无库存项目，未来无竞品压力。

而地块起价低，即使达封顶楼面价2976元/㎡，以11300元/㎡的毛坯限价销售，仍有较大利润空间。

若房企在城区拿地困难情况下，或选择临安乡镇板块出手，竞争激烈下，不排除有高溢价率可能。

从出手房企来看，或以深耕临安的开发商为主。

地块航拍（来源：好地大数据）