核心提要：

1、未来按上限价格销售难度不大

2、预计溢价率或不超过30%

好地网1月6日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波鄞州区东部新城商住地块将出让，起价16.98亿元，建筑面积8.71万㎡。

地块位于东部新城以东片区，直线距离宁波市政府仅2.5公里，周边有规划九年一贯制学校以及在建中西医结合医院，南侧规划有明湖公园，未来生活配套完善。

与今日成交的金钟地块相比，明日的东部新城地块虽然也是商住地，但居住属性更纯粹，84%为住宅，商业比例仅9%，另有少量配建，预计明日的争夺将会十分激烈。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

好地研究院预测，由于本地块需建设小体量邻里中心，商业价值或成为关键点，最终溢价率或不超过30%。

1、板块以高端住宅为主，未来按上限价格销售难度不大

地块周边目前在售项目以高端住宅居多。南侧紧邻的融创臻和院，于2019年7月首开，已售罄，整盘全装备案均价37800元/㎡，扣除装修成本后，与本地块上限房价基本一致。

南侧200米是今年7月首开的保利湖光印，整盘全装备案均价40200元/㎡。扣除装修成本后，高于本地块上限房价。

地块西南侧的江山万里&雅戈尔项目，于去年8月以溢价率封顶并竞配保障房1300㎡成交，新房毛坯限价41000元/㎡，高于本地块的36000元/㎡。

好地研究院认为，本地块上限毛坯房价36000元/㎡，较周边项目有一定价格优势，未来按上限价格销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、预计溢价率或不超过30%

地块核心指标：总建筑面积87097.5㎡，其中住宅建筑73110.8㎡（占比84%），商业建筑面积7486.7㎡（占比9%），菜场及社区配套面积6500㎡。

起始楼面价19500元/㎡,上限楼面价27307元/㎡，上限毛坯房价36000元/㎡。

菜场及社区配套面积6500㎡，按商业地价计算，建设成本按3000元/㎡计算，需投入资金约0.62亿元。

可售商业面积为7486.7㎡，可打造社区底商，若按紧邻的臻采汇项目的商铺42000元/㎡计算，若按周边商业地价6500元/㎡计算，预计实现利润1.55亿

若整盘利润为零，则住宅部分最大可承受亏损0.93亿元，按上限全装价格36000元/㎡，车位按25万/个计算，则住宅实际楼面价在28928元/㎡，若不考虑商业部分溢价，则对应名义楼面价为25339元/㎡，溢价率为29.9%。

本地块利润空间主要在可售商业部分，预计本地块溢价率或不超过30%。