好地网1月5日消息（研究员 徐路加）今天，杭州主城区今年首场土拍结束，7宗地块总土地出让金达161.4亿元，其中3宗涉宅地就达到101.9亿元。

与本网昨日预测相比：

●笕桥商住地底价成交在预期内（预测为低溢价率）；

●拱墅运河新城地块和滨江浦乐地块均达自持，一定程度上超出预期（预测溢价率分别超过22%和23%）；

●景芳三堡商地溢价率达到122.27%则大大超出预期（预测为45.69%）。

特别是拱墅运河新城地块和滨江浦乐地块两宗地块，新房限价均为38000元/㎡，与板块内此前出让地块一致，但实际地价均超过29000元/㎡，地价较去年板块内地块上涨7.7&和6.9%，均创板块新高。预期利润率则均在盈亏平衡附近，显示土地市场热度进一步提升。

好地研究院认为，主城区首拍，两家头部房企的“反常”之举，或发出两个重要信号：

1、万科等龙头企业的强势补仓，可能使去年以来本土房企迅猛抢地的势头被遏止。以万科为代表的全国龙头房企，对投资收益率有较高的的要求，如今在补仓压力下开始接受杭州项目的低利润率，世茂今天也是距离2月之后，再次拿地，后续或有更多房企在补仓压力和扩大规模的双重压力下不得不抢地；

再者，本土房企去年拿了整个市场一半的宅地，需要时间去化，短时间可能因为吃的太饱，年初的拿地胃口可能不如去年。

2、商业项目将成为土地市场新的争夺热点。滨江集团今天青睐商业项目，是因为商业项目在住宅限价时代的特殊性——

不限价、不限签，并且能下穿周期，获取溢价空间；又能充分发挥企业的产品影响力。通过商办项目，将成为房企在杭州严厉限价时代寻求突破口的一个重要方向。在去年的4月，滨江已经高价拿下景芳三堡单元JG1206-47商住地，可能从中也得到了较好的盈利启发。也促使其他同行越来越关注商业地块在住宅限价时代的独特性。

7宗地块具体成交结果如下：

万科以封顶并自持3%竞得拱墅运河新城宅地，地价总价40.6亿元，楼面价28674元/㎡。

荣盛发展以封顶并自持2%竞得滨江浦乐单元宅地，地价43.87亿元，成交楼面价25503元/㎡。

世茂底价摘牌江干笕桥商住地，成交价17.42亿元，成交楼面价11392元/㎡。

4宗商业地块中，

滨江集团斥资29.22亿元包揽2宗。其中，景芳三堡商地，溢价率达到122.3%，成交价20.36亿元，楼面价28935元/㎡；申花留用地为底价8.86亿元竞得。

中豪以60.17%溢价率竞得彭埠单元小体量商地，成交价2.45亿元，楼面价14473元/㎡；

另外，杭州西投竞得三墩大体量商地，成交价27.8亿元。

地块成交情况

7宗地块位置分布

信号一：去年本土房企迅猛抢地的势头或将被遏止

据好地研究院测算，以常规项目打造，万科竞得的运河新城地块，实际地价为29022元/㎡，较南侧去年6月23日融信竞得地块实际地价（26947元/㎡）上涨2075元/㎡，涨幅达到7.7%，仅能实现微薄利润。

同样的，荣盛发展竞得的滨江浦乐地块，可售住宅实际地价达到29120元/㎡，较同板块去年9月18日兴耀竞得地块实际地价（27250元/㎡）高1870元/㎡，涨幅6.9%；基本也在盈亏平衡点。

两宗地块土地款超40亿、货值均超50亿，仅能实现微利，显示去年高热的土地市场热度今年可能继续。

另外一宗商住地，则由世茂底价竞得，地块要求有8万方商业自持，资金沉淀大，房企参与度不高。

今天竞得涉宅地的，无一本土房企。特别是对利润率要求较高的万科，在地块达封顶价后，报自持3%，拿地十分坚决。

好地研究院此前对近年来杭州本土房企拿涉宅地占比统计发现——本土房企拿地额占比持续在上升。

去年，本土房企涉宅地拿地金额达1205.6亿元，占比达54.2%，较2019年上升16.6个百分点，为近年来最高；拿地建面713万方，占比53%。

限房价条件下，即使项目利润率持续走低，但是本土房企有一些优势：

①本土房企在当地有品牌积淀，管理成本相对较低；

②全国性房企有较高利润率考核要求，此前新政下较难实现具有竞争力的报价权限。

本土房企积极抢地，直接导致去年非本土房企拿地比例下降了16.6个百分点，即有大约627亿的货值被本土房企抢走，这也直接导致非本土房企今年补仓压力大增。

这些因素，更将迫使这些深耕杭州的非本土房企忍受低利润率积极出价。

今年，本土房企勇猛的拿地势头或将被遏止。

以今天三宗涉宅地的竞得者为例：

1.万科

2019年7月限房价以来，剔除特殊要求的亚运地块，在公开市场上，万科在杭州仅竞得2宗涉宅地，分别为去年3月竞得的余杭北部新城万科前宸项目地块，和前年9月竞得的萧山新塘彩虹天空之城项目下盖区地块，总建面仅37万方，可售住宅货值大约为82.6亿元，仅相当于去年在杭销售额的37%。

当然万科也通过合作后续入股一些项目，如与彩虹天空之城的上盖区，由杭州地铁拿地、万科操盘，与西房合作开发瓶窑良语久园等。

补仓压力下，万科积极拼抢的运河新城地块，如何实现利润呢？

好地研究院认为，可以从以下方面来增加利润：

①地上部分，由于地块紧靠运河，具有稀缺的景观资源，还有运河湾码头、综合体等配套项目，可以充分利用不大于10%的非住配比，通过挖掘其较高商业价值来提升盈利水平。

②地下部分，通过做大户型降低车位配比来减少地下开挖成本。

③由于项目增值少，土增税成本将降低。

通过以上降成本、增货值的策略，来获取项目利润。

万科运河新城地块位置、周边成交地块

2.荣盛发展

滨江区浦乐单元地块，是河北房企——荣盛发展在杭州拿下的首宗限价地，也是荣盛竞得的杭州主城区的首个项目。

2019年4月19日荣盛发展首入杭州，以13.27亿的总价、26%自持竞得临安青山湖科技城宅地，即在售项目荣盛檀越府。26%的自持比例，也是目前临安最高纪录。

目前，临安的檀越府项目已经尾盘，在无库存下，即使零利润拼自持也要积极获取，在杭州深耕。

荣盛发展浦乐单元地块位置、配套及以往成交情况

3.世茂

如本网昨日预测测算，笕桥地块以底价11392元/㎡成交。可售商业商务的售价参照住宅的7折计算，并将可售部分利润补贴到自持成本中，也将沉淀至少6个亿的资金，折合自持的8万方商场成本为7600元/㎡。

不过，本项目为地铁口的TOD项目，一方面，可售的2.7万方商业商务有拔高售价的预期，可降低资金沉淀；另一方面，笕桥板块目前商业配套欠缺，未来可通过租赁、运营获得长期收益回补。据悉，该项目将打造全国第十五座世茂广场。

世茂笕桥地块周边配套

据好地大数据统计，本宗地块是世茂在2019年7月杭州实施限房价以来竞得的第二宗双限地。此前一宗为去年10月13日竞得的临安区锦南商住地。

锦南地块，也为商住地，需要建设3.5万方的五星级酒店，需10年后才可整体转让。

具有港资背景的世茂集团，在纯宅地市场薄利下，选择的是走重资产、长线运营的策略。

信号二：商业地块将成为市场新的争夺热点

今天出让的两宗高溢价率商地，反映出，产品不限价的商地竞争也变得异常激烈：

滨江集团竞得的景芳三堡商地，溢价率达到122.27%，楼面价28935元/㎡，较去年6月30日建杭竞得江河汇项目周边商地（19140元/㎡）单价高出近万元。这个地价，未来打造大平层项目，售价或直逼周边住宅。

中豪竞得的彭埠单元商地，楼面价14473元/㎡，也较去年4月钱投竞得的东站东侧商地地价上涨4635元/㎡，涨幅达到47%。

这其中的看点是，去年在杭州拿了12宗涉宅地（拿地额404.6亿元），未拿一宗商地的滨江集团，今天为何突然拿了两宗商地？

好地研究院认为，核心原因是宅地市场虽能扩大规模，但利润率低下，风险不小，商业商务项目不限价、不限签，能下穿周期，获取溢价空间，又能充分体现企业的产品影响力。

据好地研究院统计，去年滨江集团在杭州市区竞得的宅地平均利润率仅3%。滨江集团此前在媒体会上也透露，去年滨江旗下的项目，好的赚四五个点，最低的利润率仅有0.81%。

加大商业地块投入占比，或是滨江集团“穿越楼市周期”的重要途径。

以本次竞得的景芳三堡商地为例，楼面价28935元/㎡。但若对比周边的涉宅地——距离1公里，去年4月28日滨江集团竞得的江河鸣翠地块，商业占比达70%，成交楼面价42607元/㎡，还自持11%。

28935元/㎡的商业地价，为该商住地价的6.8折；若此区域出让纯宅地，地价将超过5.3万元/㎡。本地块地价接近纯宅地的一半。

而销售端，占据城市核心区域的大平层项目，如果产品给力，售价甚至比限价的纯住宅更高。如钱江新城华联钱塘公馆，售价达到8万元/㎡，而板块的新房限价是69800元/㎡。

优质的产品+品牌影响力+稀缺的核心区位，这些都有助于在城市发展中“穿越楼市周期”，实现利润。

同时，在高价的住宅项目限签、预售证缓发的同时，商业项目目前未受影响，这也有助于资金回流。

滨江集团景芳三堡两宗地块位置

值得一提的是，除了滨江两宗商地，其他两宗的竞得者中豪和杭州西投，也与滨江集团合作较为密切。

近期项目如，去年9月18日，中豪竞得拱墅区大关单元地块，后引入滨江合作；在西湖区三墩北，滨江集团与西投共同开发了西投滨江五幸金座、银座，在之江转塘也有西投滨江·云栖名筑项目。

如果以上项目也由滨江集团后续参与开发，那么，滨江今天包揽了所有的商业地块，今年的打法确实变了。