好地网1月5日消息（研究员 徐路加）明天，杭州市区新年土拍第三天，主场换到萧山区。总计出让5宗涉宅地，分别位于市北、衙前、空港新城和河上镇，总建面45.4万方，总起价54.08亿元。

好地研究院预计：

●萧山市北宅地，溢价率或封顶，有望进入自持；

●衙前板块2宗地是该板块首次推出限价地，3号地块预计封顶，4号地块配建要求多，溢价率有望超过16%；

●空港新城靖江商住地，商业建面2.86万方（占比21.9%），溢价率有望封顶；

●河上镇地块，参考去年华景川地块，溢价率或稍低于20%。

具体分析如下：

5宗地块指标

拟出让地块分布

一、萧山市北宅地溢价率或封顶，有望进入自持

市北地块，总建面18.89万方，需配建9446㎡公租房和1500㎡配套服务用房。起始价37.78亿元，起始楼面价20000元/㎡，新房限价37500元/㎡（含装修3500元）。

地块所在的经开区板块，2020年以来出让地块均为限价37500元/㎡。以这个价格销售，均需要摇号，与本地块最近的在售项目如保利潮起云上府、融信·展望，中签率在30%以下。

在快销预期下，去年板块内成交的3宗地块，平均预期销售利润率仅2.85%，低于去年市区平均值4.1%。

本地块以板块去年利润率平均值2.85%测算，名义楼面价为25542元/㎡，溢价率为27.7%。

若达封顶楼面价25982元/㎡，预期销售利润率为1.54%，基本与板块内去年4月20日兴耀竞得地块一致（1.84%）。

好地研究院认为，地块体量大（近19万方），单位面积上折算建安、管理及营销成本可适当降低，预计溢价率有望封顶，若考虑增设地下空间、车位等措施来增加货值，不排除进入自持。

报名房企来看，据悉有20余家房企报名，板块内深耕的滨江、绿城、招商、融信、保利等房企，均有望积极出手。

周边在售项目、成交地块

二、衙前两宗宅地，3号地块或封顶，4号地块溢价率有望超过16%

衙前XSGL1006-47地块（以下简称3号地块），总建面3.91万方（需配建1954㎡公租房），总起价27357万元；

衙前XSGL1006-31、34、41地块（以下简称4号地块），总建面3.83万方（需配建1914㎡公租房和1200㎡配套用房，无偿代建5038㎡幼儿园），总起价26795万元。

两宗地块紧邻的地块，为衙前板块首次出让双限地块，起始楼面价均为7000元/㎡，新房限价18000元/㎡（含装修2500）。

1、18000元/㎡，具有较好销售预期

衙前板块，近10年无涉宅地出让，板块内无库存项目，可参考周边板块的价格体系。

地块东北侧2.7公里，瓜沥坎山单元有远邦·嘉裕天城项目在售，高层精装19500元/㎡左右，不过去化速度较慢。与该项目对比，本地块距离市区更近，位置略优。

地块西侧4.7公里，新塘板块，地铁5号线与杭绍城际换乘站上盖的地铁万科·彩虹天空之城项目，高层精装25600元/㎡，摇号中签率仅12%，是萧山热门楼盘。对比该项目，本地块距离最近的地铁站点——衙前站有2.7公里，交通上处于劣势。

综合周边项目分析，好地研究院认为，本地块能实现18000元/㎡的上限价格，尽管非地铁盘，但作为刚需盘，与万科彩虹天空之城7600元/㎡的价差下，尚具有较好销售预期。

地块位置、周边在售项目

2、3号地块溢价率或封顶，4号地块溢价率或超过16%

作为邻近市区乡镇板块，近年来也愈受到开发商普遍关注。新房限价2万以内的地块，如去年萧山的戴村、河上，钱塘新区的临江等地块，溢价率均封顶并进入自持，预期销售利润率不到3.5%。

本次两宗地块，若均封顶：

●3号地块，预期销售利润率为3.23%；

●4号地块，预期销售利润率为零利润；若参考3号地块封顶预期利润率3.23%，名义楼面价为8109元/㎡，溢价率为15.8%。

好地研究院预计，作为板块内十年来首次推地，在具有较好销售预期下，3号地块溢价率有望封顶；4号地块，配建稍多，溢价率仍有望超过16%。

3、谁将出手？

作为乡镇板块宅地，起始楼面价仅7000元/㎡，地价均不超过3亿元，中小房企均可参与。新房2万元左右价位段，新城、德信、金科、金地、碧桂园等拿地较多。另外，也可能成为意欲首入杭州的外地房企尝试出手的标的。

三、靖江商住地，有望封顶

靖江商住地，总建面13.05万方，其中商业建面2.86万方（占比21.9%），另公租房、配建建面6595㎡。地块总起价84832万元，起始楼面价6500元/㎡，新房限价20500元/㎡（含装修3000元）。

地块组成

1、新房限价20500元/㎡，具有较强支撑

目前空港新城板块靖江单元内仅一个项目在售，即北侧紧邻的融信·云尚澜天，小高层（8楼）精装成交均价22300元/㎡左右，去年9月首开，目前已签约去化2万方，去化率65%。

本项目限价20500元/㎡，较融信项目低1800元/㎡，考虑到本项目住宅部分容积率仅2.0，但限高43.5米，建筑密度22%，产品设置以高层为主，上限价格设置较为合理。

周边二手房项目来看，如德意空港国际这样的次新二手房，成交单价也在2.1万元/㎡左右，限价稍有红利。

好地研究院认为，住宅2万元左右项目，在板块较低库存下，未来销售形势较好；不过项目还有2.86万方的商业，未来销售有一定压力。

地块位置、周边项目

2、溢价率有望封顶

参考周边地块——

北侧融信地块为2017年成交地块，彼时不限价，时间久远，参考意义不大。

限价以来，整个空港新城仅南阳出让有一宗限价地（2019.7.29兴耀竞得，为地铁1号线南阳站东南角，商业占比40%），新房限价与本地块一致，不过本地块距离地铁站有1.2公里，商业比例也不一致，参考意义不大。

好地研究院将地块分商业和住宅两部分分别来测算地价：

-40住宅子地块，参考去年杭州市区宅地平均利润率4.1%，名义地价为10723元/㎡，土地价值10.93亿元；

-38商业子地块，距离最近的成交商地为东北角，2018年8月上海东航投资公司竞得，成交楼面价3932元/㎡，间隔时间过长，体量达6.5万方，参考性不强。好地研究院参考北侧5公里，钱塘新区义蓬2019年7月中天美好竞得商地，成交楼面价5530元/㎡，两宗地块体量相近，目前住宅价格也接近。

若参考中天美好商地，-38号商业子地块土地价值1.58亿元。

综合以上，该商住地块土地价值约12.51亿元，折合楼面均价9584元/㎡，对应溢价率为47%。

当然，由于商业、住宅整合出让，做低楼面均价，土增税会有所增加。整体来看，地块仍有望封顶。

3、谁将出手？

该地块商业占比21.9%，不到3万方的商业商务面积，在拿地饥渴度较高情况下，或是较多房企能够接受。

板块内此前布局房企主要为融信、德信、兴耀等；与衙前地块相同价位段下，预计出手房企会有较高相似度。

四、河上镇地块，溢价率或稍低于20%

河上镇地块，总建面5.72万方（公租房2860㎡，配套用房1500㎡），起价2.4亿元，起始楼面价4200元/㎡，新房限价13000元/㎡。另需无偿建设6015㎡幼儿园。

地块北侧，去年6月15日华景川竞得宅地（案名华景川·樾滨府，新房限价与本案一致），溢价率封顶并自持2%，实际地价6242元/㎡，预期销售利润率1.55%。

本地块若参考华景川实际地价6242元/㎡，名义楼面价为5041元/㎡，溢价率为20%。

从目前华景川项目销售情况来看，摇号中签率66%。作为河上镇近年来首个项目，需求挤压已久，但非低中签率，没有达到类似戴村这样的热销程度。

好地研究院认为，河上镇距离市区过远，价格外溢人口会相对偏少，还是以本地需求为主，现需后供地，后期销售可能会趋缓。

但结合目前市场热度，预计地块溢价率或稍低于20%。

从出手房企来看，华景川地块出让时的报名房企都有可能继续参与，包括华夏幸福、金科、中南等。

地块位置、在售项目