核心提要：

1、住宅部分以上限价格销售难度不大

2、地块建设要求较高，预计将以低溢价率成交

3、参拍房企数量较少

好地网1月5日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波市区新年土拍开启，由鄞州区江东核心区1宗大体量商住用地打头阵，总建筑面积20.55万方，总起价36.16亿元。

好地研究院认为，作为有市场风向标意义的新年“第一拍”，本地块有两个特点：

一是区位条件佳。地块位于老江东核心区，周边生活配套齐全，北临一线江景，南靠地铁4号线兴宁桥站，西距宁波高铁站仅1.4公里，未来公共出行较为便利。

二是开发要求高。地块商办体量占比近40%，且需自持部分商办和酒店面积，对房企的商业商务运营能力提出较高的要求，且资金沉淀压力较大。

综上，虽然去年宁波土地市场整体热度非常高，但本地块开发要求高，加上不小的资金沉淀压力，且部分地块移交还有时间限制，预计将以低溢价率成交。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、住宅部分以上限价格销售难度不大

地块北侧2.5公里，绿城·春熙潮鸣项目（去年明楼地王项目，出让时间6月24日）去年12月开盘，摇号中签率为94%，整盘全装备案价41500元/㎡，上限毛坯高层限价37000元/㎡，毛坯小高层限价39500元/㎡。

本地块毛坯限价38100元/㎡，与春熙潮鸣基本一致。

去年，鄞州核心区出现多个高端改善项目，如凤起潮鸣、龙湖天曜等，虽单价较高，但销售去化情况仍较好，市场对高端产品消化能力较强。

另外，本地块紧邻地铁4号线兴宁桥站，东侧紧邻李惠利医院，北侧临近天一商圈，西侧拥有一线江景资源，生活配套齐全。

好地研究院认为，本地块绝佳的区位+完善的配套+便利的交通+一线江景资源，以及高端市场的消化能力，预计本地块未来以上限价格销售难度不大，且去化情况仍较好。

二、地块建设要求较高，预计将以低溢价率成交

地块核心指标：总建筑面积205486㎡，其中住宅117693.6㎡（占比57%），商业82292.4㎡（占比40%），生活配套面积5500㎡。

起始楼面价17596元/㎡（住宅部分楼面地价23706元/㎡，商服部分楼面地价8468元/㎡），上限楼面价21732元/㎡（溢价率23.5%），上限毛坯房价38100元/㎡。

出让地块指标表

地块规划图（来源：规划条件）

出让须知明确，本地块须自持的商务建筑面积为49038方。

若不考虑商务部分溢价，以商业起始楼面价8468元/㎡，建安成本5000元/㎡计算，自持商务部分需沉淀资金6.6亿元，沉淀资金高。

另外公园绿地、河流绿化（JD05-03-03t地块、1#、2#）用地面积约13700平方米，由竞得单位负责按用地面积每平方米800元建设标准实施，需投入资金约0.11亿元。

生活配套部分（含幼儿园）和公交首末站总面积为8500平方米，不考虑地价，建设成本按4000元/㎡计算，需投入资金约0.34亿元。

可售商业商务办公面积为3.3万方，除了底商可以做小面积，大户型销售有较大难度，若按住宅6折（23000元/㎡）计算，预计实现利润1.74亿。

若以住宅起始楼面价23706元/㎡计算，上限全装价格40100元/㎡，高层建安成本按5000元/㎡，装修成本按2000元/㎡，车位按30万/个计算，住宅部分利润为6.86亿，覆盖商业沉淀资金的同时仍有盈余利润1.55亿左右。

若按住宅利润能够覆盖商业沉淀成本计算，住宅部分需实现5.31亿元利润，预期销售利润率为11.2%，则住宅实际楼面价在25335元/㎡，若不考虑商业部分溢价，则对应名义楼面价为18588元/㎡，溢价率为5.6%。

好地研究院认为，本宗地对开发商的商务运营能力有较高要求，预计将以低溢价率成交。

三、参拍房企数量较少

除了商业占比较大外，为保障轨道4号线顺利通车运营及施工收尾，本地块须自持的2宗商业商务地块，须在土地成交后6个月内方能实际移交施工场地。

地块涉及大体量商业和轨道建设等问题，报名参加房企并不多，据悉仅有4家房企参拍，预计明日竞拍激烈程度有限。