核心提要：

一、地块受到青睐的两大因素

二、项目盈利考验后期运营能力

三、华润联合宁波轨交的项目布局

好地网1月6日消息（研究员 楼陈名）有了宁波轨交加持的华润所向披靡。

今天，宁波市区新年“第一拍”现开门红，老江东核心区的金钟地块，由黄金组合华润和宁波轨交拿下，总价40.3亿元，溢价率11.4%，略高于本网昨日预测（低溢价率成交）。

华润与宁波轨交是老搭档了。在今天之前，过去的5年里，双方已有5次联手，除了2016年首次拿2号线藕池站地块时遭遇劲敌以溢价率51.51%拿地，2017年至今的4次均为底价或仅溢价0.27%拿下。今天拍至2位数溢价率战况算是相当激烈了。

今天参拍的房企，除了得主华润&宁波轨交，还有温州时代、招商蛇口、金地商置。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、地块受到青睐的两大因素

本地块总建面20.55万方，商办体量占比近40%，有4.9万方需自持，开发交地还需配合地铁运营，但依然吸引多家来争抢，究其原因主要有两个：

1、宁波高端改善市场潜力

宁波市区销售均价破4万元/㎡的高端改善项目均集中在三江口核心区，从近期的市场表现来看，核心地段的高端改善需求市场需求大。

如东部新城板块的绿城凤起潮鸣项目，2018年10月首开，去年4月加推，主力户型面积127-245㎡，加推高层豪装售价49000元/㎡，小高层豪装售价53000元/㎡，最低600万的总价门槛仍受到市场追捧，已全部售罄。

另外，地块北侧2.5公里的绿城·春熙潮鸣项目，也就是去年明楼地王项目，于去年12月开盘，整盘全装备案价41500元/㎡，整体去化同样较好。

2、板块区位优势明显

本地块紧邻已通车的地铁4号线兴宁桥站，交通出行便利，地铁红利明显。

东侧400米紧邻李惠利医院，北侧紧邻奉江，拥有一线江景资源，往西过兴宁桥即到达宁波高铁站、月湖公园和海曙核心商业圈，生活配套齐全。

同时，本地块规划将打造成集一线江景住宅、写字楼、综合超市、公园绿地、公共停车场、公交首末站、居家养老服务站等一体的地铁站旁的城市功能区块。

地块鸟瞰效果图（来源：规划条件）

二、项目盈利考验后期运营能力

本地块住宅面积117693.6㎡，商业办公面积82292.4㎡，生活配套面积5500㎡，其中住宅部分实际楼面价为27061元/㎡。

对于项目利润情况，若从整盘考虑，具体测算如下：

①4.9万方自持体量，若按照建安5000元/㎡计算，再加上土地成本，预计将沉淀资金6.6亿元。

②可售部分：住宅若上限全装价格40100元/㎡，高层建安成本按5000元/㎡，预期销售盈利3.61亿元。可售商务部分按住宅7折（28000元/㎡）计算，预计实现利润2.97亿，总盈利为6.58亿元。

综合以上计算，基本能将盈利补贴到自持成本中，并净得2万方自持酒店和2.9万方自持商办。

本项目所在的江东核心区域，写字楼租金较高，且空置率较低，自持商办部分出租难度较小；同时，通过住宅部分的装修升级包以及酒店运营，仍能实现一定利润。

三、华润联合宁波轨交的项目布局

据好地大数据监测，算上今天金钟地块在内，华润与轨交在宁波市区有6个项目，总建筑面积为56万方，大部分项目已售罄，可售住宅总存量约17.3万方。

从项目分布来看，华润与轨交的合作主要沿轨道3号和4号线分布，其中3号线有2个项目，未来道项目于2019年3月开盘，均价30200元/㎡；而润玺道项目于去年7月开盘，均价39900元/㎡，两个项目均已售罄。

4号线有3个项目，除今天竞得的金钟地块外，海曙区的悦玺道项目于去年12月开盘，均价35600元/㎡，摇号中签率74%，同样已基本售罄；去年10月竞得金达南路站地块，可售住宅存量约5.5万方。

还有1个项目为2号线藕池站地块，案名为公园道，去年已交付。

华润&轨交项目分布图（来源：好地大数据）