好地网1月7日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波东部新城封顶出让1宗商住地块，总建筑面积8.71万方，成交总金额23.78亿元。

这是宁波市区新年出让的第2宗地，也是首宗封顶地块。

本地块位于东部新城以东片区，周边生活配套完善，共吸引11家优质房企参拍（绿城、招商蛇口、龙光、保利置业、荣安、卓越、弘阳、大家、金隅、阳光城、融创），竞争相当激烈，经过188轮竞价后，最终由金隅以上限楼面价27307元/㎡竞得，溢价率封顶并竞人才房200㎡。

本网昨日预测溢价率不超过30%，结果市场比预期更热。那么金隅为何要以如此高溢价率拿下东部新城地块？

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、账面利润极低，或另有出路

首先，从项目整体盈亏考虑，对本地块预期利润做个简单测算：

若住宅部分按成交上限地价27307元/㎡，上限全装房价38000元/㎡，全装价格按2000元/㎡测算，计算车位利润后，项目住宅部分预期销售利润1.48亿元。

本地可售商业部分，若按南侧臻采汇的底层商铺价格48000元/㎡计算，商业地价同样按上限地价27307元/㎡计算，商业部分预期销售利润0.69亿元。

同时，本地块菜场、社区配套和人才房等部分，按上限地价和建设成本计算，需投入资金约2亿元。

将住宅和商业部分利润补充到配套的成本后，整盘项目利润仅0.17亿元，利润极低，那么为何金隅还要强势拿下本地块？

答案或许在装修升级上。本地块定位高端豪宅产品，对应客户不会满足于简单的全装交付。房企若能提供满意的装修升级方案，其中仍将有一定利润空间。

来源：东部新城以东片区规划

二、金隅强势拿地的两点原因

作为东部新城的核心地块，今天土拍争夺相当激烈，好地研究院认为，金隅对本地块势在必得，原因有两点：

1、板块价值+产品定位，将打造新高端产品

东部新城是宁波东部新城市核心，区域认可度高，随着市政、商业、教育等优质配套的不断完善，板块价值进入爆发期，已成为宁波的价格标杆，周边高端产品较多，如绿城凤起潮鸣（46000元/㎡），保利湖光印（40200元/㎡）等项目。

本地块周边有规划九年一贯制学校以及在建中西医结合医院，南侧有明湖公园等优质配套，并且同期建设小区多，等项目交付时区域居住氛围形成。

今日竞得者金隅在改善类产品的打造方面也颇有经验。此前在高新区的金隅大成郡系列项目中，在售均价3.2-3.6万元/㎡，项目户型以130方以上改善户型为主，目前一期去化约90%，二期基本售罄，三期去化65%，小高层产品去化较好，高层去化一般。

本地块作为东部新城以东片区不可多得的优质地块，可以打造成为东部新城的又一高端标杆产品。

2、库存见底，急需补仓

据好地研究院统计，金隅目前在宁波市区仅3个在售项目（金隅大成郡1-3期），可售存量仅6.1万方，算上今日地块的可售住宅面积约7.5万方，金隅在宁波市区总住宅可售面积为13.6万方。

而去年，金隅在宁波市区的销售面积为12万方，若不积极拿地补仓，可售住宅存量仅能支撑一年,急需拿地补仓。

值得注意的是，此前金隅在高新区拿下的三个项目中，有2宗地块封顶并竞保障房，还有1宗溢价率高达72.41%，金隅高溢价拿地已呈常态。

金隅在售项目分布图（来源：好地大数据）