核心提要：

1、上限房价22500元/㎡，快速去化难度不大

2、预计溢价率封顶并竞配人才安居房

3、谁将出手？

好地网12月14日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波镇海高新区将出让一宗纯宅地，这是宁波市区今年最后出让的3宗涉宅地之一。

地块紧邻9月出让的绿城地块。该地块总建面21.49万方，是镇海罕见大体量宅地，当时吸引了21家房企参拍，最终由绿城以封顶楼面价15783元/㎡竞配300㎡人才房获得。

明天出让的宅地，相比绿城地块体量上小一点，总建面8.69万方。地块容积率2.0，起价9.82亿元，起始楼面价11300元/㎡，上限楼面价15490元/㎡，上限毛坯房价22500元/㎡，比绿城地块低300元/㎡。

据了解，明天参拍房企总计19家，尽管数量上少了2家，但考虑到年底市场比9月时更热，估计明天的竞争依然激烈。

好地研究院预测，本地块周边配套及市场去化较好，预计溢价率将封顶并竞配人才安置房。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

具体分析如下：

1、上限房价22500元/㎡，快速去化难度不大

本地块西北侧3.5公里，万科海上都会项目于今年4月首开，之后共加推三期，以高层和小高层的85-131㎡刚需首改类户型为主，其中高层在售精装均价20500元/㎡；小高层在售精装均价22500元/㎡，项目开盘即售罄，整体去化速度快，反映区域市场置业需求较旺。

本地块22500元/㎡的上限毛坯房价，计算装修成本后，略高于万科海上都会项目的小高层价格。但地块区位优质，西侧紧邻镇海吾悦广场，商业配套完善；南侧紧邻植物园，环境良好；西侧紧邻在建世纪大道快速路镇海高架段，未来交通出行便利。

好地研究院认为，本地块周边配套齐全，而且靠近在建的三官堂大桥以及世纪大道快速路镇海高架段，未来将大幅缩短与三江口核心区的距离，从而进一步吸引核心区价格外溢客源，加之本地刚改置业需求旺盛，预计以上限价格22500元/㎡销售难度不大，能够实现快速去化。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、预计溢价率封顶并竞配人才安居房

地块东侧紧邻的绿城地块，于今年9月29日成交，实际住宅成交楼面价为15937元/㎡，上限毛坯房价22800元/㎡，溢价率33.75%，竞配人才房300㎡，预期销售利润率仅为2.67%。

若本地块按绿城地块利润率2.67%，上限毛坯房价22500元/㎡，车位按20万/个计算，名义楼面价为15938元/㎡，对应溢价率41%，超过地块上限楼面价15490元/㎡（溢价率37.08%）。

好地研究院认为，本地块较绿城地块，住宅体量更小，上限房价仅低300元/㎡，更适合开发商实现快销模式，预计地块溢价率封顶（37.08%）并竞配人才安居房。

3、谁将出手？

据了解，由于本地块区域属性较好，吸引19家开发商参与明天的竞拍，包括在周边已有布局的房企，以及众多年底想再拿地块的外来房企，预计明天的竞争将十分激烈。