编者按：

前11月，宁波市区涉宅地出让金已达1072.4亿元（去年全年出让金为945.2亿元），算上本月已挂牌的5宗地块，总起价98.2亿元，今年预计宁波市区涉宅地出让金将破1200亿元，比去年全年至少增涨25%，创历史出让金新高。

明日，作为“凤凰新城”项目启动以来首批挂牌出让的宅地，原北仑凤凰公园2宗地块起始总价为42.5亿元，凭借其绝佳的区位和配套，其起始楼面价就刷新了区域的成交记录，预计明日战况激烈。

核心提要：

1、北仑首批限价超3万项目，机会与挑战并存

2、溢价率预计将超16%

3、谁将出手？

好地网12月7日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波市区迎来本月首场土拍，北仑区凤凰山单元2宗限价涉宅地将出让，总建筑面积26.04万方，总起价42.5亿元。

2宗地相邻，位于原凤凰山乐园，是北仑目前重点打造的“凤凰新城”。地块紧邻北仑核心，周边生活配套齐全，南侧紧邻地铁1号线长江路站，综合条件优越。

这一点从2宗地的“身价”中也可看出。2宗地起始楼面价分别达到16100元/㎡和17000元/㎡，仅起始价就高于此前北仑成交地块最高名义楼面价15400元/㎡。

2宗地新房毛坯限价均为31000元/㎡，是北仑首批限价超3万的项目。

据好地网了解，明天2宗地各吸引了十几家开发商报名，不少是2宗一起报名的。预计明天竞拍将会十分激烈。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块核心指标：

04d地块总建筑面积197101.8㎡，起始楼面价16100元/㎡，上限楼面价22533元/㎡，上限毛坯房价31000元/㎡。

地块商业面积不少于1200㎡，须配建人才安置房面积不小于4000㎡，幼儿园建筑面积不小于4042㎡（装修标准不低于1400元/㎡），实际住宅建筑面积181083.8㎡（92%）。

04b地块总建筑面积63264㎡，起始楼面价17000元/㎡，上限楼面价23797元/㎡，上限毛坯房价31000元/㎡。地块商业面积不少于600㎡。

好地研究院预测，2宗地位于北仑核心区，周边生活配套齐全，且“凤凰新城”规划优势明显，预计溢价率将超过16%。

具体分析如下：

一、北仑首批限价超3万项目，机会与挑战并存

地块南侧700米的国贸梧桐原项目，于今年7月首开，11月加推，高层毛坯均价24523元/㎡，小高层毛坯均价26174元/㎡，均低于本地块上限毛坯房价31000元/㎡。当前项目一期去化93%左右，二期去化仅25%，整体去化速度一般。

紧邻梧桐原项目的阳光城众安顺源里项目预计12月初首开，地块上限毛坯房价24300元/㎡，同样低于本地块上限房价31000元/㎡。

周边在售项目（来源：好地大数据）

不过，本次出让的2宗地，容积率分别为1.6和1.8，可打造小高层和洋房产品，未来产品价格可比周边的高层项目高出一截。

另外，地块所在区域未来将打造新一代城市中心—“凤凰新城”，周边现有富邦世纪商业广场、北仑区人民医院和地铁轨道1号线长江路站等配套，在一定程度上提升了项目的价值。

好地研究院认为，虽然2宗地的上限价比周边项目高出不少，但配套+交通+规划的三重优势，能弥补一部分价差，加之是“凤凰新城”首批标志性项目，若能在产品上有所突破，配合周边配套，未来可以挑战以上限价格销售。

图一：04d地块项目方案示意图

图二：04b地块项目方案示意图

二、溢价率将超16%

地块东北侧2.5公里的禹洲项目，于今年6月30日成交，实际住宅成交楼面价为14667元/㎡，上限高层毛坯房价23000元/㎡，小高层毛坯房价24000元/㎡，预期销售利润率为8.6%。

04d地块若按禹洲项目利润率8.6%，上限毛坯房价31000元/㎡，车位按25万/个计算，对应住宅部分楼面价为20584元/㎡；若不考虑商业、安置房、幼儿园等配建部分的地价，则对应名义楼面价为18700元/㎡，溢价率16.1%。

同理，04b地块若按禹洲项目利润率8.6%，上限毛坯房价31000元/㎡，车位按25万/个计算，不考虑商业部分地价，则对应名义楼面价为20346元/㎡，溢价率19.7%。

好地研究院认为，2宗地有良好的区域条件，未来想象空间较大，加上今年接近收尾，还有部分开发商未完成拿地任务，所以年底竞争比禹洲6月份拿地时更趋激烈，利润率会更低，因此溢价率或将进一步走高。

三、谁将出手

据了解，两宗地块由于属性较佳，吸引了十余家开发商参与竞拍，其中大部分是今年还未在宁波拿地的开发商，面对年末屈指可数的拿地机会，预计明日竞争将较为激烈。