好地网11月25日消息（研究员 楼陈名）浙江两个出地大户杭州和宁波，本月均只出让了一宗纯宅地。杭州的出地大战在昨天打响，宁波的竞拍大戏今天继续。

相比杭州未来科技城宅地拍出预期利润率为-3.1%的火爆行情（11.24余杭土拍点评），宁波的竞拍激烈程度并没有好多少。

作为本月唯一出让宅地，潘火（仇毕）地块吸引了19家房企参拍，经过89轮竞价，最终由佳兆业以总价14.37亿元竞得，溢价率34.18%，与昨天本网预测（溢价率超28.5%）基本一致。

本地块成交楼面价22139元/㎡，但需配建一所5130方的幼儿园，折算下来实际楼面价24469元/㎡。地价略高于今年6月底，绿城&宁波轨交竞得2宗宅地（潘火3地块实际地价22560元/㎡，和潘火4地块实际地价23830元/㎡）。是潘火板块地价最高的纯宅地。

结合其31700元/㎡的新房限价（毛坯）和车位利润，按通常做法，项目预期销售净利润率仅0.54%，只能说堪堪保本。而绿城&宁波轨交2宗地块可做小高层，毛坯限价33000元/㎡，加上装修和车位，销售利润率分别达到了7.72%和4.73%。

另外，今天参拍的19家房企名单，不乏今年在宁波还“颗粒无收”的名字，“挤不上车”的焦虑心理极其明显。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

那么，佳兆业为何要以基本仅保本的报价抢下该地块，预期利润率还有往上的可能吗？好地研究院分析如下：

一、0.54%的预期利润率有往上的空间吗？

从地块红线规划中可知，河道东侧小面积地块容积率0.8，用地面积6837㎡，须建设成建筑面积不小于5130㎡的幼儿园。

若将配建的幼儿园部分按零地价，建安成本和装修成本按5000元/㎡计算，可售住宅实际地价达到24469元/㎡，相比今年6月30日绿城潘火地块实际住宅楼面价的23830元/㎡，上涨639元/㎡。

若按上限精装房价33700元/㎡（装修按2000元/㎡计算），计算车位利润后，项目预期销售净利润率仅0.54%，基本处于盈亏平衡线上。

不过，本地块的新房限价为毛坯价，宁波政府允许开发商提供可选升级装修方案，这就考验房企本身的运营能力了。比如绿城芳菲郡的装修标准就升级到了2700元/㎡，由此还可以挖掘一定的利润空间。

再看地块所处的潘火板块近几年地价变化情况，从2017年以来，住宅实际成交楼面价从11334元/㎡上涨到24469元/㎡，涨幅高达116%。

但板块内房价波动幅度较小，稳定维持在3.0万元/㎡左右，这就导致了项目销售利润直线下降，房企拿地利润率越来越低。

二、佳兆业赶着拿地的三个原因

佳兆业以如此低的利润率拿下潘火（仇毕）地块，好地研究院认为核心原因有三个：

1、区域市场火热，未来可实现快销

如本网预测分析，目前潘火地段市场整体较热，咏兰郡、芳菲郡等项目摇号中签率仅18-40%左右，开盘即售罄。

目前板块内存量也较少，仅世茂璀璨万境项目在售，可售住宅面积7.5万方，另外绿城春来晓园项目待售，可售住宅面积15.3万方。也就是说，板块内住宅总库存仅有22.8万方。按目前板块的销售速度，以及可接受的库存压力，未来本项目实现快销的可能性很大。

2、战略布局，宁波首个住宅项目

佳兆业看上宁波市场良久，早在2018年，佳兆业就成功收购宁波市鄞州区戚隘桥项目（东宸壹品），但该项目为酒店式公寓。

本地块是佳兆业在宁波的首个住宅项目。虽然体量不过6万余方，但为佳兆业打开了宁波的住宅市场，让当地购房者开始认识自己，为其后续深耕当地市场做好准备。

3、区域规划利好优势明显

本地块位于鄞州区潘火（仇毕）地段，北侧100米紧邻已通车的地铁3号线仇毕站，享受一定地铁红利；同时，根据最新公布的规划指出，仇毕区块位于中部“科产城”融合带核心位置，定位为“中部复合街区”，是中部融合带的引擎，有较好的发展潜力。

三、年内宁波还将推多少地

对“嗷嗷待哺”的房企而言，最关心的是，今年宁波土地市场还会给几次机会？

据好地大数据统计，目前宁波市区挂牌中（将在12月出让）宅地共4宗，其中北仑凤凰山2宗，镇海骆驼1宗，海曙启运路1宗，总出让面积约24.4万方，起始总价79.5亿元。

另外，据好地网了解，12月至明年1月，宁波市区还有4宗宅地待挂牌，其中江北区2宗，东部新城1宗，高新区1宗，总出让面积约14.1万方。