好地网11月4日消息（研究员 颜景椿）价值洼地，这四个字，无论在房企还是购房者看来，都会两眼发光。

在寸土寸金的杭州，这样的机会越来越稀缺。不过，沿着地铁1号线向东一路延伸，会发现中间有一个板块，相比两头，形成了价格断层，这就是丰收湖板块。

丰收湖板块目前新房限价分两个圈层，西边属江干区钱塘智慧城，限价3.3万/㎡，东边属余杭区临平新城，限价3万/㎡。但无论以哪个价格为标杆，相比邻近的艮北新城（4万/㎡）和金沙湖（3.75万/㎡），都有一个明显的凹陷。

当然，纯粹价格低，不能简单与价值洼地划等号。那么，为什么丰收湖板块可以说是价值洼地呢？好地研究院来一一拆解。

一、房价断层，主城洼地

“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”李嘉诚的这句买房名言，曾在房产圈里流传多年。

曾经，杭州板块的房价，也严格以地段划分，还是以沿地铁1号线向东一路延伸来举例，城东新城、艮北新城、九堡、下沙，房价依次递减。

不过，随着地铁路网日益完善，杭州的城市骨架越展越开，板块配套、城市界面等综合条件，对房价的影响越来越大。

所以，当金沙湖这一杭州市区最大的人工湖，在下沙展开“碧玉金沙”的美景画面，加上地铁1号线横穿，周边一系列配套跟着落地，板块内房价迅速攀升也就不足为奇了。

杭州城东沿地铁1号线沿线各板块价格

丰收湖板块为什么会暂时落后呢？主要原因也是输在核心配套的缺位上。虽然也有地铁1号线经过，但板块核心区距离地铁较远，综合配套也尚未成体系，这些都成了减分项。

不过，随着有23个足球场那么大的丰收湖公园在今年开园，整个丰收湖板块已经开始悄然焕新。

二、新盘云集，城市焕新指日可待

根据好地大数据，近几年，丰收湖板块及其周边供地较少，迄今为止该板块内仅3个项目在售。

这就引出了影响板块房价的另一个因素，板块内城市界面更新速度较慢。不过这却代表了一种全新规划的可能。

一个可对比的例子是目前公认的高端住宅区申花板块，10年前从杂乱的工业界面起步，也没有地铁资源，但当板块内的新盘齐齐揭开面纱，大家才发现，申花从“丑小鸭”转瞬变成了“白天鹅”。

如今的丰收湖板块，也有类似潜质。好地大数据显示，去年底至今，丰收湖畔已出让5宗宅地，一大批新房正在路上：

●中旅时光里，港中旅去年12月拿地，溢价率13.86%，可售住宅12.6万方；

●敏捷·源著天樾府，敏捷今年4月拿地，溢价率封顶+自持2%，可售住宅9.7万方；

●德信银城·观湖之宸，德信今年5月拿地，溢价率28.27%，可售住宅8.6万方；

●余政储出〔2020〕9号项目，银城今年5月拿地，溢价率29.48%，可售住宅5.7万方；

●新希望项目，10月13日拿地，溢价率封顶+自持2%，可售住宅5.2万方。

现在，丰收湖板块在售以及将售的楼盘共计8个，总库存达到76万方。

丰收湖周边在售及未售项目

值得一提的是，新入驻房企中有不少首入杭房企，比如广州敏捷、南京银城。想打开杭州乃至浙江市场的他们，对在杭州的第一个作品，一定会用心耕耘。

可以预期，待到这一批品质楼盘集体面世，丰收湖板块的界面也会得到明显改善。

三、市场认可，“洼地”终将被填平

一个板块是否得到认可，市场的反应是最真实的。我们看看上述项目地块出让时的表现。

除了时光里，其他4个项目，房企均在今年拿的地。其中敏捷和新希望地块，都拍到了封顶价，另加2%的自持；银城地块，溢价率29.48%，封顶价；德信地块，溢价率28.27%，接近封顶。

可以说，丰收湖板块是今年杭州各板块中地价拍至封顶比例最高的板块。

据好地网了解，丰收湖畔近期还有一宗商业综合地块计划出让，总面积达到215亩，未来将既是板块内地标，也是板块的核心配套。

该地块由4宗地块合宗，并设置了较高的复合开发条件，这对拿地房企提出了较高的开发和运营能力。板块高规格和大规划格局要求可见一斑。

待城市界面焕新，再加上“杭州主城”的地位加持，丰收湖板块这个“洼地”被填平的日子不会太远。

丰收湖板块城市设计效果图

附：丰收湖畔出让地块信息

丰收湖板块此次重点推介丰收湖综合体项目，总面积215.43亩，其中商住用地3宗（134.26亩），商业用地1宗（81.17亩），计划建设为商业综合体、高档酒店、总部办公、创新社区，是钱塘智慧城的地标项目。

地块指标

注：地块指标以最终公告为准

地块紧邻丰收湖畔，内部平整，将合宗出让，以形成规模优势。

地块位置