核心提要：

一、高铁新城与城市新中心双重利好叠加地块

二、封顶，或将接近竞配人才房17700㎡成交

好地网11月3日消息（研究员 陈培培）明日，嘉兴科技城板块2020南-043号地块拍卖出让。

本宗地总建筑面积11.2万㎡，起价8.42亿元，起始楼面价7500元/㎡，上限楼面价10040元/㎡，达到上限后竞配人才房。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

10月30日，佳源以上限楼面价竞配人才住房21000㎡取得2020嘉秀洲-037号地块，折合实际地价为14685元/㎡，出现新房和土地市场双重火热并相互影响局面。

本宗地能否延续热度，将竞配多少人才住房？好地研究院分析如下——

一、高铁新城与城市新中心双重利好叠加地块

宗地位于嘉兴高铁新城板块，是重点发展区域，同时地块紧邻城市新中心国际商务区，距离万达广场2.5KM，距嘉兴南站3公里，距有轨电车T1线长水路站1.5km。虽周边仍处于先期开发阶段，但未来值得期待。

宗地区位有潜力无疑也会给市场热度加码。

地块区位图（来源：好地大数据）

二、封顶，或将接近竞配人才房17700㎡成交

宗地为纯住宅，总建面112250.6㎡，容积率1.8-2.2，限高40-80m，适合打造高层产品。

那宗地的高层预估售价会有多少？我们看下周边在售楼盘：

宗地北侧1km的新希望锦麟澜湾，最新备案高层精装均价18700元/㎡（9月28日），去化迅速；

宗地西侧1.3km的荣安阳光城晴雪园，最新高层毛坯成交均价17000元/㎡（10月22日开盘），去化迅速；

宗地西侧1.8km的万科泊樾湾，最新备案高层精装均价18700元/㎡（9月13日）。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）

价格预测：宗地在区位上都略逊于以上楼盘，以精装高层预测，价格上参考新希望锦麟澜湾和万科泊樾湾，考虑市区新房审批价格可每月上涨，同时分批上市，预计整盘住宅价格实现精装19700元/㎡左右。

根据规划要求，本宗地配置不小于1.2车位/每100平米，预计部分户型要绑定2个车位销售，根据目前市场车位出售情况，本宗地块车位销售预估价格27万/个。

若以封顶地价10040元/㎡测算，建安成本按4500元/㎡、装修成本按1200元/㎡，则宗地有约13.7%利润率。

若按零利润测算，实际楼面价将达13300元/㎡，预计竞配人才住房17700㎡（竞配人才房将承担销售税费以及无偿移交配建车位）.

好地研究院认为，10月30日佳源2020嘉秀洲-037号地块实际楼面价达14683元/㎡，有亏损的可能，表明嘉兴土拍市场进入白热化阶段，预期本宗地热度将延续，因此宗地封顶，竞配人才住房或接近17700㎡。