文/好地网研究员 徐路加

今年，杭州土地出让的热潮，从年初持续到了现在。

而临近年底，杭州市政府控出让总量的动作，或将11月份的土地热度推向新的高潮。

据好地网监测，截止到10月底，杭州全市已成交土地出让金达2561.8亿元，超过上海的2391.9亿元，再度位列全国第一。

在此背景下，最后两个月，杭州的供地闸门将收紧，杭州市区挂牌中的涉宅地仅有2宗，这2宗地也或是今年市区可出让的最后2宗涉宅地。

而据好地网了解，仍有较多房企在杭州尚未完成年度拿地指标，在抢占2020年度投资末班车的驱动力下，各家房企对这两宗地块“虎视眈眈”。

在僧多肉少的情况下，如何控制风险，在竞拍出价时控制好适可而止的度，或将成为11月份两宗地块拿地测算的关键命题。

11月两宗地块的基本情况——

地块指标情况表

2020/11/24拟出让地块分布（来源：好地大数据）

地块一：余杭经开区，产业部分高要求，需谨慎评估商业部分的价值

本月24日将出让的商住地，位于余杭经开区，总出让面积223亩，体量大，总起价达24亿元。

但该宗地块的挑战也是不容小觑，商业商务面积达到14.15万方（41%），其中自持达到6万方，还有严苛的产业监管要求，否则将最高面临2.5亿元的罚款，对房企考验不小。

地块航拍（来源：好地大数据）

余杭经开区拟出让地块各业态组成

好地研究院分析，本宗地块业态复杂，住宅部分体量大、要求高，需谨慎评估商业部分的价值，难点或有以下几个方面：

1、可售商办达到8.15万方，去化有一定压力

8.15万方的可售商办，是本地块的最大难点。若非有真实产业导入赋能，短期内变现存在较大难度，加预期拿地风险较大。

从整个杭州市场考虑：

据好地研究院统计，今年前10月，杭州市区出让的商业地块，总可建面积达到518万方，加上商住地的商业商务部分，总建面超过620万方。

但杭州市区今年成交的写字楼、商业、酒店式公寓面积仅188万方。

尽管增加的620万方商业商务面积中，含有一部分酒店、商场等非售面积，但总体库存仍在明显增加。

特别是2018年4月“限酒令”的出台，相对畅销的小户型酒店式公寓不再，300方以上的公寓产品，除了滨江、钱江新城这样的核心区域，其他区域都在积压，供应远大于需求。

以地块所处的余杭经开区分析：

需求端：余杭经开区处于G60科创大走廊与城东智造大走廊交汇处，未来发展向好。但目前处于市场培育期，短期内去化有一定压力。

销售端：未来竞品较多。地块1公里范围内，以荷禹路为轴，板块内近两年已出让地块商业商务面积达到23.8万方，均未上市。

2、地块竞拍要求高

为实现板块高标准建设，政府方对导入的产业、商业也做了要求，否则最高面临2.5亿元罚款。

产业上，高能级企业达到5家；商业上，运营方也需为上市公司或其成员企业，且引进不少于10家自有的商务部认定的“中华老字号品牌”。

另外，地块除了8.15万方的商务，还需自持4.7万方的商业和1.3万方的酒店。

3、需要较大资金沉淀

项目体量大，需要较大资金沉淀，自持的4.7万方商业和1.3万方酒店，即使不计算地价，仅建安和装修就需沉淀资金6亿以上资金。

而住宅部分，销售应该没问题。目前周边在售的新鸥鹏杭州第三城和中天汀洲映月两个项目，新房售价仍在20800元/㎡，需要摇号。本次出让地块新房售价涨了1200元/㎡，达到22000元/㎡，但是能否快销，尚需市场检验。

地块二：未来科技城，快销可高周转，需谨慎网签限制

11月24日拟出让的另一宗地块为纯宅地，位于余杭区未来科技城，地铁三号线终点站——绿汀路站西北角。

未来科技城拟出让地块及今年已出让地块分布（来源：好地大数据）

来看看今年前10月杭州市区纯宅地的市场表现：

据好地研究院测算，商住比例小于10%的涉宅地，以限价销售，平均预期利润率仅5%（不含临安区）；

未来科技城今年已出让3宗宅地，平均预期销售利润率仅2.4%。

可以预计，24日出让地块竞争也将十分激烈，预计继续挑战极限利润。

基于有明确的限价和货值天花板，具有快销预期的纯宅地，以低利润率拿地，在杭州人口持续快速流入，市场具备较强承接能力下，总体风险仍然可控。这也是扩规模房企即使微亏，仍坚决拿地的重要原因。

好地研究院认为，限房价严格区域，加预期拿地不再，房企只能通过控制成本、增加车位配比、底商等方式增加部分利润。

这样具备快销可高周转预期的地块，风险点主要在于：

①高周转快回款最终能否实现，这是最主要的。毕竟，杭州对于新房均价的把控一直存在。

像本地块，新房均价达到37710元/㎡，一旦预售证不能如期发放，将增加各项成本，并打乱房企拿地节奏。

②超配车位、增加地下储藏室等提高货值的策略，能否高效去化。

需求释放：1月或迎来规模推地

回溯2018年以来杭州推地节奏，尽管年度土地出让金位居全国第一，但仍可以看到每年四季度的“刹车”动作——四季度推地均有明显下降。

而在四季度踩刹车后，在12月份集中挂牌，在下一年度的1月份成交，则成为杭州每年推地的惯用策略。

这样，一方面可以缓解房企在年底前拿不到地的焦虑情绪，另一方面，也可以为政府下一年度的指标完成奠定基础。

据好地网了解，目前具有较多地块已基本成熟，具备出让条件，后续可较快推出。

预计12月份挂牌、1月份出让的地块将不少，各房企可联系好地网提前关注。