核心提要：

一、新房限价不变，短期内出地量较多库存大增

二、综合研判，溢价率或低于14%

三、谁将出手？ 

好地网10月25日消息（研究员 徐路加）明天，富阳区富春板块将出让一宗宅地，总建面17.95万方，总起价17.58亿元。

地块位于富阳城区西侧，新房限价22000元/㎡（含装修3000元），与上月联发竞得的相邻地块限价一致。

今年以来，富阳板块已出让6宗涉宅地，总建面达到71.8万方，板块库存已经达到119万方，去化周期78个月。

短期内连续供地，加上本次地块体量较大，或影响房企出价。预计实际地价不超过东侧联发地块，溢价率或不超过14%。

根据目前已成交及挂牌涉宅地情况，今年10、11月，杭州市区涉宅地出让金预计不超过百亿（不含亚运村招标地块），同比减少一半。供地量相比往年偏少、房企拿地饥渴下，溢价率仍存在走高可能。

具体分析如下——

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

一、新房限价不变，短期内出地量较多库存大增

本地块新房限价22000元/㎡（含装修3000元），与东北角，在售的大家云上金铭府高层精装售价一致。

另外，地块东侧紧邻的联发地块，为今年9月7日出让，新房限价也与本地块一致。

未来，本地块、大家项目和联发项目，将成为重点竞品关系。从近期大家项目销售形势来看，月均签约面积在4500㎡左右，较去年有增长，但仍不算快销项目。

整个富春板块，从东到西，限价体系29800-27000-25000-22000元/㎡，随地块区位优劣，限价分档明显。

近期，金茂秦望府项目首开，29800元/㎡的限价得以实现，作为富阳价格最高的标杆项目，摇号中签率也仅46%。

金茂项目填补了富阳顶端改善需求空白，但是城区一般项目供给量还是不愁。

今年，富春板块已经出让了6宗涉宅地（总建面71.8万方），板块库存已从77万方增加到119万方，去化周期从50个月拉长到77个月。

好地研究院认为，在目前行情下，本地块实现上限价格销售难度不大，但项目尚不具备快销属性，板块短期内出地量大，也对未来销售有影响。

周边在售项目及板块今年出让地块分布（来源：好地大数据）

二、综合研判，溢价率或不超过14%

地价预测上，最可以对比的是东侧紧邻的联发地块。计算公租房、配建成本后，联发地块住宅部分实际地价为12499元/㎡。

本地块若与联发地块实际地价一致，则名义楼面价为11145元/㎡，对应溢价率在13.8%，预期销售利润率为6.5%。

好地研究院认为：

①短期内板块供地量过大，去化周期拉长，会影响到房企出价；

②地块非核心地段，非快销属性，体量达到17.9万方，地价近20亿。对于补仓房企，地块体量过大；对于扩规模房企，去化速度上达不到要求。

③地块容积率2.6，较联发地块（容积率2.4）更高，产品布置上也没优势。

基于以上3点分析，地块实际地价或较联发地块低，预期销售利润率也或超过6.5%。

即，预计溢价率不超过14%。

但存在的变量是：杭州四季度供地量短缺，不排除房企恐慌心理拿地。

今年四季度，杭州市区仅公开挂牌成交涉宅地2宗（不含招标的亚运村3宗地块199.5亿），成交总价仅28.8亿元；即使加上挂牌中的3宗地块，截止到11月底，成交总价预计不超过百亿。

而去年四季度10、11月，出让了14宗地块，成交总价达到193亿元。也就是说，四季度前两月，出让金减半。12月能出让多少地块，也存在很大不确定性。

最终结果如何，可关注明日好地网土拍直播。

三、谁将出手？

最可能出手的是联发，通过两块地块联合开发、大盘打造，也避免相互竞争。

另外，今年前三季度拿地少，有迫切补仓压力的房企，出手可能也较大。毕竟，这样的项目，若地价不大幅走高，还是具有一定安全性。