好地网10月11日消息（研究员 陈培培）今年前三季度，绍兴持续高热状态，房企加预期拿地情况频频出现。

市3区住宅土地价格均价同比上涨33.2%，达10701元/㎡，在此背景下，10月9日，绍兴出台新政，对地价、房价进行调控，新政要点有哪些？有何影响？后期调控压力怎么样？好地研究院分析如下——

一、地价大幅上涨，房价调控压力增大

今年前3季度，市3区出让可建面积达到524万㎡（占19年的56.8%），金额478亿元（占19年的74%）。

其中涉宅出让土地可建429万㎡，均价同比上涨33.2%，达10701元/㎡，房企加预期拿地情况频频出现。尤其是涨幅最大的柯桥主城区，楼面均价达到17310元/㎡，同比上涨66.7%。

按照前三季度涉宅土地均价10701元/㎡测算，若建安成本按4500元/㎡，装修成本按1000-1500元/㎡计算，考虑车位利润不同，保本房价约17500-18500元/㎡。

而市3区前三季度住宅销售均价约18700元/㎡；按照明年涨5%作为调控目标计算，那么，明年的均价为19635元/㎡ ，今年拿地的平均销售利润率大致为4-7%。

整体上有利润，但是结构上看，接下来限房价对拿地房企挑战并不小：

从今年地价范围分布来看，1万元/㎡以上土地可建面积为308万㎡，比例达到72%，保本价格需要在17500元/㎡以上，其中50%以上保本房价超2万元/㎡，最高接近3万元/㎡。

到目前为止，绍兴三区的库存大致为900万㎡，其中仅今年出让的1万以上地价的就占到总数的34%，加上以往库存中1万以上较高地价未销售房源，预计总占比达到50%。 

如果这个涨幅再持续下去，以前年度的库存将在明后年消耗完毕，接下来预售的都是大涨之后的项目，房价的调控压力增大。

二、调控新动作将带来什么样的结果？

1、对大幅加预期拿地需谨慎

从新政要求来看，严格执行“限地价、竞配建”政策，控制地价趋向平稳，从源头切断地价向房价传导。

再控制目前低价地房源价格上涨，低价地严格执行按现有价格体系审批和同一楼盘加推价格不得高于首次备案政策，打消低价地房源为取得更高价格捂盘惜售的念头，加快上市。

另从目前新政来看，没有对高价地审批价格有明确的规定，但在房价上涨压力下，有可能再压缩开发商利润；后期再出台精装修标准来管控住房质量，造成利润进一步降低甚至亏本。因此在现有价格体系下大幅度加预期需谨慎。

2、高价房源会有限制措施

在房价调控压力下，市一级政府收回价格审批权，对市区全域进行房价统一调控，同时执行“一周一分析，一月一评估”政策；根据杭州等其他城市调控经验，房价调控首先会对高价区楼盘进行限制，以下这些在杭州与宁波已实行的调控措施，会不会也在绍兴实施呢？房企在拿地前须作思考：

①放缓高价楼盘的预售证审批速度，延迟上市时间，或压低审批价格；

②对高价楼盘进行限签，降低全市均价。

如果再通过加大低价位的土地供应，以求平衡均价，达到均价在调控范围内；

高价盘预售证放缓和房源限签必然导致房企回款速度变慢，因此在拿地策略上有所调整，增加一定比例低价区项目。