好地网10月10日消息（研究员 陈培培）今天，嘉兴经开2020-21号地块成功出让，经过63轮竞价，由万科&开元以楼面价9820元/㎡、溢价30.93%竞得。

宗地以酒店、配建部分零地价算，实际楼面价达到13774元/㎡，比9月28日成交的吉恩仕地块（实际地价13228元/㎡，为市区此前新高）还高了546元/㎡。

地块成交情况表

宗地区位图

一、为何万科积极补仓？

1、区域成熟，周边库存见底，宗地稀缺

本宗地位于嘉兴老城南+中环地段，处于区域成熟地块，周边配套完善，北侧为中环南路，交通便利。另有水系穿过宗地，景观环境加分不少。

周边在售楼盘仅有景瑞万科璞悦湖畔，待售楼盘仅有嘉兴南投地块和香港兴业畔月湾两宗，总库存已见底，仅有16万㎡。老城南核心区涉宅地极为稀缺，可遇不可求。

2、地段优越，酒店是优质资产

区域紧邻市政府，周边有不少写字楼包括龙港大厦、中环广场、中纬大厦、龙威大厦等，区域有商务需求；且区域内还未有高端商务型酒店，宗地的2万㎡酒店是优质资产。 

宗地位置图（来源：好地大数据）

3、供地少，市场饥渴

今年嘉兴市区总供地11宗95万㎡，是去年供地量（27宗269万㎡）的35.3%。

自今年5月开始供地以来，平均每月供地数量仅有两宗，市场依然饥渴，有众多房企急需补仓或新进。

二、利润空间有多大？

宗地总建面80841.6㎡，体量不大，其中可售住宅面积54129㎡，可售商业4252㎡，酒店20000㎡，其他配建2460㎡。

宗地容积率1.5-2.0，限高按东/西侧地块分为24-80m/24-60m，产品预计为高层/小高层产品。

宗地以建安成本4200元/㎡，住宅装修成本1500元/㎡，车位售价27万/个，整盘精装均价21000元/㎡测算，利润率4.8%，总利润0.55亿元。考虑到商业按要求规划300㎡以上，若商业价格按24000元/㎡，则加上商业利润0.07亿元，总利润在0.62亿元左右。

若20000㎡酒店建筑成本按照6000元/㎡计算，建设成本为1.2亿元，利润不够覆盖酒店建设成本；

若万科负责住宅建设部分，开元以零地价承担酒店的建设和建成后的运营，将实现两利：万科获得住宅销售部分利润；开元获得2万㎡的优质酒店资产用于经营，区域商务酒店价值大，可实现盈利。

三、万科深耕嘉兴经开区

万科深耕嘉兴市场，至今已拿地或者合作项目已达12个，经开区更是“主场”，有11个项目位于经开区。

万科在售项目有3个，分别是万科环萃园、万科泊樾湾、景瑞万科·璞悦湖畔，其中万科环萃园、万科泊樾湾已快售罄，景瑞万科·璞悦湖畔也已销售过半，万科在嘉兴市区住宅库存仅余10万㎡，本宗地能在明年顺利接档。

万科嘉兴拿地表

地块周边在售楼盘位置图（来源：好地大数据）

注：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。