好地网10月9日消息（研究员 陈培培）明天，嘉兴经开区姚家荡板块今年首宗涉宅地经开2020-21号地块拍卖出让。

宗地总建筑面积8万方，起价6.06亿元，起始楼面价7500元/㎡，上限楼面价10040元/㎡，达到上限后竞配人才房。

地块指标

宗地卫星图

宗地南侧1km的佳源城南印象，在2018年6月6日以上限楼面价10038元/㎡，配建人才房面积17000方成交，折合实际地价为12119元/㎡，是姚家荡板块地王。

宗地与嘉兴市中心紧邻，位置更佳，但有2万方酒店以及社区中心等的配建要求，能否创板块新高，本研究院分析如下——

一、配套成熟，周边库存见底

宗地是姚家荡板块今年首宗出让涉宅地块，位于姚家荡板块北侧，与嘉兴市中心相接。距嘉兴市第一医院800m，距嘉兴市政府2.1km，距嘉兴八佰伴商业中心900m，教育资源丰富、商业配套成熟；北侧为中环南路，交通便利。

宗地具有稀缺性，是嘉兴今年在成熟居住区块内出让的唯一一宗涉宅地块，周边在售楼盘仅有景瑞万科璞悦湖畔，待售楼盘仅有嘉兴南投地块和香港兴业畔月湾两宗，总库存已见底，仅有16万方。

宗地位置图（来源：好地大数据）

二、溢价率19%时，加上酒店建安，项目利润为零

宗地总建面80841.6方，体量不大，其中可售住宅面积54129方，可售商业4252方，酒店20000方，其他配建2460方。

若酒店、配建部分0地价算，起始实际楼面价10562元/㎡，上限实际楼面价14079元/㎡。

各业态指标

宗地容积率1.5-2.0，限高按东/西侧地块分为24-80m/24-60m，适合打造高层/小高层产品。宗地的高层/小高层预估售价会是多少？

我们看下周边在售楼盘：

同板块位于宗地南侧2.1km的景瑞万科·璞悦湖畔，今年6月首开，近期精装高层成交均价18850元/㎡，精装小高层成交均价19350元/㎡，去化迅速；

宗地在区位上优于景瑞万科·璞悦湖畔，考虑到区位差价与嘉兴房价上涨空间，预估宗地整盘实现精装均价21000元/㎡。

若20000㎡酒店建筑成本按按照6000元/㎡计算，建设成本为1.2亿元。

宗地以建安成本4200元/㎡，住宅装修成本1500元/㎡，车位售价27万/个，整盘精装均价21000元/㎡测算。若可售部分利润达到1.2亿元（即与酒店建筑成本持平时），名义楼面价8928元/㎡，此时溢价率为19%。

当然，对酒店运营和价值的评估，将是该宗地块出价的关键。若房企认为酒店短期内盈利较难，则不排除出价较为保守谨慎的可能。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）