核心提要：

一、江北荪湖低密度宅地，预计低溢价成交

二、北仑小港宅地，大概率拍到上限

好地网10月11日消息（研究员 孙航海）明天，宁波江北区、北仑区将各出让1宗宅地，总建筑面积7.98万方，总起价8亿元。

其中，江北区荪湖宅地北临荪湖景区，容积率仅1.05，适合打造高品质低密产品，预计低溢价成交。

北仑区小港宅地因为板块内产业发展和刚需首改需求较大，去化良好，预期将拍到上限价格。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

具体分析如下：

一、江北荪湖低密度宅地，预计低溢价成交

地块核心指标：总建筑面积33014.4方，容积率1.05，建筑密度35%，限高24米。需配建不小于1200方的净菜超市。

地块起始楼面价10800元/㎡，新房毛坯限价22000元/㎡，车位销售限价20万元/个。

1、以上限毛坯均价22000元/㎡销售难度不大

地块北侧紧邻的中梁湖栖云庐项目，今年4月首开，6月加推，以小高层、洋房和联排为主，其中小高层在售毛坯均价17000元/㎡，洋房在售毛坯均价19000元/㎡，联排在售毛坯均价24000元/㎡；目前已基本售罄，整体去化速度较快。

本地块整盘上限毛坯均价22000元/㎡，最高销售单价不超过33000元/㎡，价格比周边洋房高。但本地块容积率仅1.05，限高24米，适合打造以低密产品为主的项目，可通过洋房和联排搭配，实现更大的利润空间。

预计新房以上限价格销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、预计低溢价成交

地块西侧，仅一路之隔，9月28日，宁波本土房企富邦集团以总价47943万元竞得江北区CC12-01-16（荪湖南王家西侧）地块，楼面价11590元/㎡，溢价率仅2.57%。

2宗地块起始楼面价仅差500元/㎡，新房限价仅差200元/㎡，容积率、建筑密度和限高等指标一致。可作为参考标的。

若以富邦集团地块成交地价11590元/㎡倒推，地块内需配建的1200方净菜超市以零地价计算，本地块名义地价为11169元/㎡，预测溢价率在3.41%左右。

地块航拍图（来源：好地大数据）

3、谁将出手？

本地块低密属性和优质的湖景资源，预计周边新拿地的富邦集团、中梁或将出手。

二、北仑区小港宅地，大概率拍到上限

地块核心指标：总建筑面积46832方，容积率2.0，建筑密度30%，限高18-56米。

地块起始楼面价9460元/㎡，商品住宅毛坯限价19500元/㎡，车位限价20万元/个。

1、上限价格销售难度不大，预计去化速度较快

地块北侧紧邻的荣安春和景明项目，今年5月首开，户型以88-96㎡刚需产品为主，高层毛坯均价18500元/㎡，小高层毛坯均价20000元/㎡，市场反响良好，目前已经售罄。

荣安春和景明整体成交均价19100元/㎡，与本地块上限毛坯均价差距仅400元/㎡。预判本地块未来以上限价格销售难度不大。

地块所在的小港板块内产业发展和刚需首改需求较大，若打造刚需首改产品为主的项目，预计去化也将较快。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、预计大概率拍到上限价格

本地块北侧，今年6月30日，华鸿嘉信以总价62080万元竞得北仑区小浃江片区青墩9#地块，楼面价12500元/㎡，溢价率56.25%。该地块高层（12层及以上）毛坯销售均价不高于18900元/㎡，小高层（7-11层）毛坯销售均价不高于19900元/㎡。

本地块容积率、限高等指标与华鸿嘉信项目一致，新房限价也基本持平，可将其作为参考。

华鸿嘉信地块（需配建人才房2100㎡）实际地价13020元/㎡，比本地块12983元/㎡的上限楼面价高出37元/㎡。

若以上限价格成交，按新房上限价格19500元/㎡（毛坯，车位20万元/个）销售，成本为18889元/㎡，预期销售利润率3.29%。

好地研究院认为，小港板块当前市场情况较好，同时，考虑房企近期多低利润拿地，预计大概率会拍到上限价格。

地块航拍图（来源：好地大数据）

3、谁将出手？

据悉，该地块有近十家单位报名竞买，周边有补仓需求的如荣安、碧桂园、卓越，以及刚刚竞得9#地块华鸿嘉信，都可能继续出手拿地。