核心提要：

一、地价走高的两个因素

二、预期利润如何？

三、卖27000元/㎡有难度，但项目盈利不难

四、融创持续差异化布局区域优质商住项目

好地网9月14日消息（研究员 徐路加）今天，融创竞得富阳富春板块商住地。

地块成交价12.26亿元，楼面价13315元/㎡，溢价率封顶并自持2%。其中，13315元/㎡的成交楼面价为富阳区新高。

本地块新房售价上限均价为27000元/㎡，比目前周边在售新房售价高出5000元/㎡，等于融创为新项目加了5000元/㎡的预期。

这样的预期，最终能否顺利实现？好地网分析如下：

地块成交情况

地块位置及周边出让地块情况（来源：好地大数据）

一、地价走高的两个因素

今天融创地块成交楼面价为13315元/㎡，创了富阳区新高；2%的自持，也是限房价以来，富阳城区首宗达到自持地块。

地价创新高，好地研究院认为主要是两个因素：

1、地块位置好，属性优

本宗地块为杭富城际线桂花西路站上盖，处于富阳区老城中心位置，距离秦望城市眼项目也仅1公里，周边教育、医疗、商业等配套资源丰富。

2、新房限价高，具有涨价预期

板块内目前在售的高层精装价格在22000元/㎡，而本次地块限价27000元/㎡，在具备较高区位优势的基础上，房企若能以精心的产品打造，有售价上涨的预期。

但限房价时代下，不论地段有多好，产品有多创新，都不能突破价格天花板。地价的上涨意味着预期利润的压缩。

二、预期利润如何？

据好地研究院测算，在不区分住宅、商业、商务的地价差异下——

若新房售价还是按22000元/㎡销售，商业商务整体以住宅毛坯的8折计算，则项目在得到2%自持面积的同时，将沉淀资金0.86亿元，预期利润率为-3.6%。

即如果按照周边目前新房售价，融创将亏损-3.6%，大约亏损金额约0.67亿元。

若项目想要保本，住宅售价需要涨1000元至23000元/㎡左右。

显然，项目想要盈利，需要依托新房价格大幅上涨。最理想的情况，是达到本项目规定的上限——27000元/㎡。

这样的价格预期下：

①可售住宅部分（72211㎡），若实现上限均价27000元/㎡，可售住宅部分预期利润率为17.7%，预期利润3.46亿元。

自持住宅部分（1474㎡），计算土地及建安成本，投入0.27亿元。

②商业、商务部分（16041㎡），若按照住宅毛坯售价的8折——19200元/㎡，将亏损0.06亿元。

③配建部分（2380㎡），包含土地、建安成本，约0.44亿元。

创地块各业态组成

综合以上各业态，理想情况下，整个项目总投入预计将盈利2.69亿元，并获得1474㎡的自持住宅。

若将自持住宅按可售的6折计价，整盘利润率为12.8%。

那么，每平米要卖27000元，能卖到吗？

三、卖27000元/㎡难度较大，但项目盈利不难

本宗地块尽管综合容积率只有2.3，但地块不规则，预计仍以高层为主。

好地研究院认为，以高层产品，目前实现27000元/㎡的价格，难度较大，可以从两个角度来分析：

①需要较在售项目上涨5000元/㎡

在售项目中，目前富春板块高层精装售价最高的是22000元/㎡，而且流摇，要上探到27000元/㎡，相当于单价要上涨5000元，涨幅22.7%。

27000元/㎡的高层精装价格，基本与东侧10公里外，更靠近杭州主城区的阳光城·翡丽海岸和万科·玖望的排屋价格相近了（联排毛坯24500元/㎡）。

②未来竞品较多，提价困难

周边未售的项目中，南侧绿地香港项目限价27000元/㎡，东侧1公里金茂秦望城市眼项目限价29800元/㎡，是高价位段最直接的竞品项目。但这两个项目均未开售，销售情况还未能验证。

新房限价稍低的，板块内还有近期出让的阳光城和联发地块，限价都在22000元/㎡，与本次融创地块距离也在2公里范围内。

沿着杭富城际线向北，银湖板块的高层基本价格也在2万出头，配套也不错，也是购房群体的重点选择方向。

另外，商业商务部分，销售上的整体转让要求，也有一定挑战。

好地研究院认为，作为地铁上盖的TOD项目，加上融创的品牌打造，待项目明年开盘，若较目前周边项目涨价10-15%，住宅售价在24500元/㎡左右，这个价格或是可以实现的。

若以此计算，那么项目的预期利润1.13亿元，利润率在5.5%左右。

融创敢于以自持拿地的，实际上对于此类项目并不畏惧，近期竞得的地块也多为商住地，另外，部分项目还通过与其他房企合作开发等方式来化解风险。

四、融创持续差异化布局区域优质商住项目

这是融创自去年7月限房价以来，在杭州市区竞得第5宗双限地块。

观察这些地块，可以发现，除了在萧山浦阳森与海项目周边继续补充了一块小宅地外，其他4个项目都为商住地，而且都属于区域优质地块。

在限房价下，纯宅地竞争极为激烈，对于融创这样追求利润率的房企，可能兴趣不大，而商住地块开发难度大，一般房企较难下手，成为了融创保住市场份额的重要抓手。

住宅部分，融创以这4个限价的商住项目，住宅预期可售货值达到178亿元，达到其去年全年在杭州市区新房销售额的130%。

而商业商务部分，不限价，竞得的地块位置，多为区域核心，也承载着较高的售价预期。

融创限房价以来竞得地块分布

融创竞得限价地情况