好地网9月14日消息（研究员 陈培培）明天，绍兴市区镜湖新区大越路东侧3号地块出让。

本宗地总建筑面积14.4万㎡，起价16.7亿元，起始楼面价11557.73元/㎡，上限楼面价15571.8元/㎡，达到上限后竞拍人才房。

宗地位于荣安大越路东侧5号地块（8月21日出让）北侧，起始楼面价高出荣安地块1247元/㎡，与荣安地块相比地块具有以下优势：

1、地上总建14.45万㎡，比荣安地块（7.06万㎡）大一倍多，加上无回购房，易打造成品质盘。

2、地块内有水系和景观带穿过，未来营造中央公园提升售价。

3、3-1地块限低27米，可规划小高层，独立成区价值更高。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

今年，镜湖科技城站前活力区板块已出让三宗地块，成交楼面价节节攀升。本宗地作为第四宗出让地，成交地价是否会更高？本研究院分析如下——

一、宗地可打造成内含中央公园的品质楼盘

宗地位于镜湖科技城站前活力区，距绍兴北站1km，与一号线大庆寺站仅600米，交通便利；板块是柯桥和越城两区融合区域，依托高铁打造产城融合区，处于发展初期。

镜湖新区大越路东侧3号地块位置图

如今板块价值不断释放，高铁北站扩容升级今年年底完成，站前TOD项目已提上日程，未来打造商务、会展、五星酒店、商业、居住综合体，让板块配套上更高台阶，因此板块具体一定潜力。

宗地地上总建面14.45万㎡，地块中央将营造水系公园，产品由小高层、高层组成，可打造成大型区域品质楼盘。

各业态指标

镜湖新区大越路东侧3号地块红线图

二、宗地溢价率或接近31.2%

荣安大越路东侧5号地块预测实现高层精装价格为22500元/㎡左右；

而宗地价值高于荣安地块，因此高层精装价格预计实现23500元/㎡（采用更高精装标准，高层南向中央水系景观）；

另区域一般小高层价格比高层高1000元/㎡，则小高层精装价格实现24500元/㎡左右。

地块高层与小高层的面积比为56：44，则整盘实现约24000元/㎡左右。

若宗地以建安成本4500元/㎡，装修成本以1500元/㎡，车位售价20万/个计算，地价若按荣安地块楼面价13227元/㎡计算，则利润为9.7%，高于荣安地块利润率(3%），此地价溢价率为14.5%。

若按荣安地块利润率3%计算，则地价为15160元/㎡，即溢价率为31.2%。

鉴于目前绍兴市区市场行情热度，地块溢价率大概率高于14.5%，更接近于31.2%。