核心提要：

一、27000元/㎡的新房上限均价，尚未得到市场验证

二、溢价率或接近上限

三、谁将出手？

好地网9月13日消息（研究员 徐路加）明天，富阳区富春板块将出让一宗商住地，为杭富城际线桂花西路站上盖，起价9.46亿元，起始楼面价10275元/㎡，新房限价27000元/㎡（含装修3000元）。

杭富城际线近日传出完成“热滑”试验、年底建成的消息，本地块作为杭富城际线重点站桂花西路站的上盖物业，其价值将被高看一线，这一利好预计将体现在明天的竞拍中。

地块南侧紧邻的商住地块，在今年4月13日由绿地香港竞得，溢价率达到22.99%，竞争十分激烈。

两宗地块，区位和周边配套优势基本无差，但绿地香港地块商业商务比例达到34%，而本地块的住宅比例更高，达到80%，预计会更受欢迎。但本地块要求商业、商务不得单独销售，只能整体转让，且地块形态不规则，地下部分设计要求高，对开发商考验也不小。

好地研究院认为，随着杭富城际线通车时间临近，地块TOD价值将溢出，加上不少房企有很强的补仓心理，地块溢价率很可能会被推升至上限。

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

地块核心指标：总建筑面积9.21万方，容积率2.35，建筑限高80米。

其中住宅占比不大于80%（73685㎡），商务占比不小于10%（9211㎡），商业占比不大于10%（计6910㎡），配套社区基层服务中心不少于2300㎡。商业、商务部分不得分割销售，只能整体转让。

地块起始价9.46亿元，起始楼面价10275元/㎡，新房上限精装均价27000元/㎡（含装修3000元）。

一、27000元/㎡的新房上限均价，尚未得到市场验证

首先来分析占比大头的住宅部分。地块容积率2.35，加上形态不规则，预计产品以高层为主。

本地块新房精装限价27000元/㎡，与南侧的绿地香港项目一致（案名绿地潮悦江山城）。在富阳区范围内，这个价格仅次于东侧一公里的金茂秦望城市眼项目（案名富春金茂星外滩，新房限价29800元/㎡）。

而目前富春区内，高层最高的售价在22000元/㎡左右。若想要实现上限价格销售，相当于房价要跳涨5000元/㎡，涨幅达到22.7%。

当然相较于目前的在售项目，本次地块与绿地香港和金茂两个高限价项目一样，自带的地铁“TOD”将为价值加分，未来的新房价格也值得更高预期。

绿地香港和金茂项目都还没有开售，市场究竟能有多大的接受度，还有待验证。

周边成交地块、在售项目（来源：好地大数据）

二、溢价率或接近上限

再来看整个地块组成。

根据规划条件要求，我们按业态分为4部分：

①住宅（含基础配套公建）：不大于80%，计73685㎡；

②不得分割销售的商务部分：不少于10%，计9211㎡；

③不得分割销售的商业部分：不大于10%，计6830㎡；

④无偿移交的服务中心等：2380㎡

其中的商业、商务部分不可分割销售，只能整体转让，这样的要求下，较难估值。

我们用两种方式来分析测算：

1、与南侧的绿地香港地块横向对比——

本地块住宅比例更高（占比80%），或更受开发商关注，预计整体楼面价或较绿地香港地块更高。

绿地香港地块，计算配建成本后，可售部分（含商业商务）地价为11885元/㎡。

本地块计算无偿配建部分成本后，可售部分（含商业商务）与绿地香港地块一致时，名义楼面价为11474元/㎡，溢价率为11.67%。

本次地块与绿地香港地块指标对比

2、若住宅以上限价格销售（精装27000元/㎡）销售，商业商务部分，整体毛坯售价按住宅毛坯的8折计算（19200元/㎡）。考虑到实现上限价格的难度较大，整盘以15%的预期销售利润率测算。

这样的预期下，计算配建成本后，地块名义楼面价为12913元/㎡，溢价率为25.67%。

好地研究院认为，本宗地块总建面仅9.21万，为绿地香港地块的一半，住宅比例有80%，商业商务仅1.6万方，较多开发商今年在杭州仍有迫切的拿地需求，出手或更为积极。

综上，地块最终溢价率可能会偏高，以第二种测算逻辑，溢价率或在26%左右，有接近上限溢价率的可能性。

三、谁将出手？

鉴于地块位置在富阳区属于核心位置，又有商业商务的要求，预计以擅长此类商住项目开发的房企为主。

最有可能出手的是绿地香港，可与南侧项目整体开发；另外，在南侧地块中参与竞拍的房企，继续报名可能性也很大。