好地网9月8日消息（研究员 徐路加）对华元来说，今天经过33轮拼抢拿下瓶窑宅地的战果，大概是又喜又忧的。

●喜的是，今年在杭州市场终于开了张，拿下了首宗涉宅地，而且抢到的是公认的好地。

●忧的是，溢价率封顶+9%的自持，导致成本高企，这极有可能是个要亏本的“烫手山芋”。

正如好地研究院昨天所预测的（预测链接），今天出让的瓶窑宅地，战况激烈：报名房企众多，而且竞拍速度很快，不过20分钟就拍到封顶开始竞自持，而同时开拍的其他地块，溢价率不过才拍到4%。

华元竞得的价格是上限价格8.25亿元，成交楼面价11693元/㎡，另加9%自持即6033㎡，按上限价格20000元/㎡计算，将减少可售货值1.33亿元。

好地网昨日预测该地块溢价率或封顶，最终自持比例达到9%，仍超出市场预期。

地块成交情况

地块位置、周边配套及近期成交地块（来源：好地大数据）

华元为何即使沉淀资金，即使可能亏损也要拿？好地研究院分析如下：

一、今天拿的地从两个角度测算，都很难盈利

如何评价今天的成交结果？好地研究院用两种方式测算：

①按可售住宅6折计算自持地价，可售住宅亏损2269万元

若自持部分地价按可售6折计算，并计算车位利润，加上公租房成本，本地块可售住宅实际地价为12986元/㎡。

按新房上限精装均价20000元/㎡（含装修2500），成本房价为20372元/㎡，则可售住宅部分要亏损2269万元。

自持部分则地价为7792元/㎡，沉淀资金7783万方。

②不折算自持部分的价值，华元将沉淀资金1.08亿元

地块需配建5%的公租房，按4000元/㎡计算成本，若不对自持部分地价折算，则住宅（含自持）实际地价12519元/㎡。

可售部分（60997㎡），按上限价格销售，预计能够实现快销，这部分恰保本；

自持部分（6033㎡），仅计算建安成本和建安部分财务成本，成本为17935元/㎡，预计将沉淀资金1.08亿元。

综合以上两种计算方式，也就是说，该项目即使快速清盘，也将沉淀上亿资金。

那么，那么支撑华元奋勇拿地背后逻辑，可能有哪些？

我们可以试着从以下两个角度做剖析。

地块航拍图（来源：好地大数据）

二、华元高价拿地的两大逻辑

自持部分的沉淀资金，按目前业界融资成本较低的滨江集团年化5.4%的资金利息计算，沉淀的1.08亿元资金每年计息583万元。

通过自持住宅租赁收益回补，按100方/套计算，年租金需要达到9.7万元/套，而目前周边项目租金收益按3.6万元/套/年，再扣除各项税费，能净到手的不过2.4万元/年，按2万的房价，收益率不过1.2%，与5.4%的资金成本相比，至少还差4个百分点。

显然，要提高自持部分的资金回报率，有以下两个路径的选择——

①依托产品结构创新争取更高租金收益；

②将自持部分估值最大化。

从以上的路径去思考华元拿地的逻辑，可以看出——

1、地块2.0容积率带来做高低配的机会。

本地块2.0的容积率，28%的建筑密度，限高52米，又没有限低要求，地块方正，若按照全高层（17层）排布，是极为宽裕的。

可售住宅部分，严苛的限价下，即使产品创新，也难以产生溢价。

产品结构调整和产品创新点，可能转向房企普遍较为抗拒的自持部分。

本地块2.0的容积率，在条件上允许设置部分低密产品。若将可售部分和公租房仍按照高层设置，将6千多方的自持部分打造为叠墅或洋房产品，后期将在租赁市场上有更高的租金预期；放在资本市场上，也有更高的估值。

开发商在自持部分进行产品结构调整，也是增加项目货值、提高品牌知名度的可行之策。这或许是华元今天高成本拿地的背后逻辑。

当然，华元敢于自持的还有一个因素，也可能是看好后续项目的租赁市场前景，毕竟地块东南侧，与地块距离仅仅300米处，有正在建设将容纳上万人的中法航空大学，2023年建成之后将会导入不少客群。

华元地块与中法航空大学位置关系

2、第二个因素是迫于补仓的压力。

好地大数据显示，这是华元今年在杭州竞得的首宗涉宅地。

目前，华元可售的住宅项目就三个，均位于余杭区。分别是仁和的华元·星万里、华元北上星云府，临平北的华元·星万里。

三个项目总可售库存仅19.42万方，实际上主力楼盘就一个华元·星万里（库存14.88万方）。华元迫切需要增加土地储备。

华元三个可售项目地块分布

自持部分华元究竟会如何打造，会否成为将自持部分产品创新的又一个案例，好地网也将持续跟踪。