核心提要：

一、新房限价偏高，或可打造低密产品

二、溢价率或在8%左右

三、谁将出手？

好地网9月2日消息（研究员 徐路加）明天，富阳区富春板块将出让一宗小体量低密宅地。总建面2.25万方，起价1.75亿元，起始楼面价7757元/㎡，新房上限均价20820元/㎡（含装修3000元）。

地块处于富春板块西翼，城郊结合部位，距离城区4公里；而2万元的新房限价，即使以低密产品打造，略偏高。

小体量地块，总价低，本土房企，或急于落项目的房企，更感兴趣。

鉴于地块小，周边配套一般，溢价率或不高，但宽松限价下，若竞争激烈不排除地价走高可能。

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

地块核心指标：总建筑面积2.5万，容积率1.5，建筑密度32%，建筑限高24米。起始总价1.75亿元，起始楼面价7757元/㎡。

新房上限毛坯均价17820元/㎡，上限毛坯单价19600元/㎡，上限精装价3000元/㎡。

一、新房限价偏高，或可打造低密产品

本宗地块位于305省道和320国道交叉口，周边以农民点、农田和学校为主。近几年周边无地块出让，也无在售项目。

同板块内，距离最近的新房项目是东侧3.7公里的大家云上金铭府，高层精装均价22000元/㎡左右，超过本地块上限均价1200元/㎡。

从销售情况来看，该项目无需摇号，去年11月首开至今签约销售2.5万方，去化速度一般。

区位上，大家项目更靠近城区，属性更好；而相对于大家项目的高层，本宗地块1.5的容积率，24米的限高要求小，以洋房、叠墅这样的低密产品为主，甚至部分联排，产品更优。

但是地块周边配套欠缺，居住氛围不浓，能否达到20820元/㎡的上限精装均价，市场接受程度如何，还是存在较大考验。

不过地块体量仅2.25万方，200套左右房源，虽然周边配套欠缺，但交通上到城区较为便捷，距离秦望城市眼项目也不到7公里，周边无竞品项目，定价合理下，未来去化压力不大。

周边配套、在售项目（来源：好地大数据）

二、溢价率或在8%左右

地块7757元/㎡的起始地价，计算车位利润（利润50000元/个），精装成本房价15135元/㎡；即使到达上限地价10068元/㎡，成本房价17694元/㎡，相较于上限精装均价20820元/㎡，仍具有较大价差空间。

好地研究院认为，结合地块位置及低密产品定位，以精装销售考虑，整盘均价可看至大家项目的85折，计18700元/㎡，这个价格或是可以实现的。

预期销售利润率以10%考虑，地价8344元/㎡，溢价率或在8%左右。

鉴于较高的上限房价下，房企对于新房售价预期不同，会有很大的不确定性。

三、谁将出手？

地块体量小，即使加上西侧紧邻未来可供应的一宗地块，总体量也不过5万方以内，或更吸引本土房企，包括今年前期拿地少，急于落项目的房企。