好地网9月1日消息（研究员 陈培培）今天，绍兴凤林西路以南5号成功出让，经过73轮竞价，由祥生以楼面价19514元/㎡、溢价31.65%竞得。

本宗地为万科姊妹地块（凤林西路以南4号），产品打造小高层、叠拼，相比万科地块（高层、联排，联排占比达39%），产品价值稍逊，因此楼面价比万科地块低2037元/㎡在情理之中。

本宗地一共9家单位竞价，分别为元垄、万科、祥生、中海、新希望、华发、绿都、卧龙、保利，其中7家与万科地块参拍企业重叠。据悉，与祥生竞争到最后的是元垄。

地块成交情况表

地块位置图（来源：好地大数据）

万科地块封顶配人才房成交，而本宗地未封顶成交，如何评价此结果？好地研究院进行分析——

一、祥生低利润成交，热度不减

本宗地成交楼价19514元/㎡，溢价率31.65%，未封顶，距离封顶价还有469元/㎡，难道是热度下降？

其实不然，本宗地9家竞拍，最终祥生以较低利润成交，表明热度依然较高。

本宗地若小高层、叠拼均价分别实现28000元/㎡和35000元/㎡，小高层与叠拼建面配比按65：35计算，小高层建安成本按4500元/㎡，装修成本2000元/㎡，叠拼建安成本按6000元/㎡，装修成本2500元/㎡，车位按25万/个计算，实现利润预计为4.5%。如想获得更高利润，对未来价格要有更高预期。

那为何绍兴市区市场热度不减？

本宗地有9家报名，比万科地块多1家，其中7家参拍企业重叠，两新面孔为卧龙、祥生。

9家之中，除了元垄、华发、万科等有一定货值，其他房企库存很少或见底，对土地获取的饥渴度较高，急需取地持续深耕绍兴市区。

而今年绍兴市区涉宅地出地节奏在放缓。

今年以来绍兴市三区涉宅土地成交26宗，可建面积366.4万㎡，同比下降31.56%，占去年的46%，而涉宅土地成交金额为406.8亿元，占去年的65.5%，随着土地价格上涨，减少出地量就可达到全年目标金额。

虽然绍兴今年计划还有55宗地未出让，面积约308万㎡，但根据往年的低出让完成率，加上目前出地节奏和高成交金额完成率，预计今年余下4月出地量不会太大。

因此，多家抢一地局面不会改变，将促使土地市场热度不减。

二、祥生浙江拿地策略

加上本宗地块，今年祥生全省拿地9宗，可建面积104.1万㎡，成交金额133.9亿元，位列全省房企拿地金额榜第6位，位于滨江、绿城、荣安、龙湖、德信之后，也是本土房企崛起一员。

2020年至今浙江省内房企涉宅拿地金额排名

杭州都市圈是祥生主战场，其中杭州成交3宗，可建面积44.64万㎡，成交金额62亿元，占全省成交金额46.3%；

绍兴市成交3宗(市区1宗、诸暨2宗），可建29.3万㎡，成交金额31.06亿元，占全省成交金额23.1%。

杭绍两市相加成交金额总占比为69.4%。

近年，祥生在杭州都市圈主要布局2-3万/㎡价格圈，如富阳银湖、下沙大学城北、余杭崇贤，并在一个熟悉区域内持续深耕，扩大自身优势。

2020年至今祥生省内拿地表单

在绍兴市区，近3年每年各拿一宗地，量较少，以求持续发声。现在售的项目祥生湛景·笛旸府今年1月3日首开，已售卖过半，库存在7万㎡左右，本宗地刚好接档。

附件：

1、本宗地产品说明

本宗地东侧沿横倒池约100米内住宅建筑高度不低于18米、不超过24米，该部分环水地块适合打造叠墅产品，可售面积约37300㎡。

本宗地其余住宅建筑高度不低于24米，不超过36米，适合打造小高层产品，可售面积约69290㎡。

各业态指标

凤林西路以南5号地块建设用地红线图

2、销售价格

位于宗地东北方向1.5km的宝能官渡凤林2019年9月首开，该项目1.4-1.5容积率，产品是32幢小高层、30幢联排，目前小高层精装26500元/㎡（12层），去化速度快。

位于宗地东侧1.7km的元垄镜庐8月16日首开，6层叠拼精装均价在33000元/㎡，精装标准高于周边，去化70%。

本宗地小高层可参考宝能官渡凤林，装修上再升级，未来价格实现28000元/㎡；而本宗地叠拼产品水景价值高，价格应高于元垄镜庐，预计实现35000元/㎡。

3、保本房价

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（2.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；小高层建安成本按4500元/方，装修成本按2000元/方，叠拼建安成本按6000元/方，装修成本按2500元/方，车位售价25万/个。