好地网8月31日消息（研究员 楼陈名）宁波今日出让4宗涉宅地，总出让金高达69.67亿元，给8月土地市场收了个漂亮的尾。

其中，海曙区大体量商住地块竞争激烈，经过173轮竞价后，龙湖以总价42.78亿元竞得，成交楼面价19335元/㎡，溢价率27.2%。这是宁波8月成交的第2宗总价超过40亿地块，超8月21日江山万里&雅戈尔竞得的东部新城地块（42.06亿元）。

鄞州区东吴地块经过76轮竞价后，德信以总价14.16亿元竞得，成交楼面价11792元/㎡，溢价率33.7%。

另两宗地位于奉化区，健康旅游小镇6号地块由恒大以底价2.19亿元竞得；溪口地块被华元以总价10.53亿元竞得，楼面价4821元/㎡，溢价率8.33%。

浙系房企在宁波市区拿地凶猛。算上德信和华元今日斩获的两宗地，今年1-8月浙系房企总计拿地28宗，总金额571.5亿元，占市区总出让金的62%。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

昨日本网预测分析，海曙气象路地块商业占比较大且需自持十年，预计溢价率将在21-36%之间，最终溢价率27.2%，恰好在本网预测的中间值附近。

龙湖高价拿地，有何考虑？好地研究院分析如下：

一、宁波第二座“天街”落地，商业十年自持或暗藏机会

成功拿下本地块后，龙湖发布战报：浙江龙湖第10座天街落子宁波。

事实上，本地块已是龙湖在宁波的第二个“天街”项目。首个“天街”于去年6月13日竞得，在老江东核心区，即今年4月开盘的龙湖天曜，整体销售去化较好。

对比两个项目，本地块总体量22.1万方，商业部分6.6万方，占比30%,需自持10年；龙湖天曜总体量25万方，商业部分9万方，不需要自持。

若考虑商业和住宅部分同溢价，本地块对应住宅实际楼面价为25114/㎡。新房毛坯限价33200元/㎡，若按宁波装修新政最高全装价格2000元/㎡计，上限全装房价即35200元/㎡，计算车位利润后，住宅部分预期销售净利润率仅0.97%，纯利润约0.53亿元。

商业部分建筑面积66383㎡，按实际地价5848元/㎡和建安成本5000元/㎡计，预计需沉淀资金约7.2亿元。

十年自持期间，若租金按周边目前行情500元/㎡/年、且租金不变、出租率70%计算，则租金收益约2.3亿元。

综上，除去租金收益，商业部分需沉淀近5亿资金，另有较高运营管理成本。

那么，在住宅部分利润空间有限，商业资金成本又较高的情况下，有一条出让须知或藏有机会——

出让须知里提出：自持期间，受让人提出改变自持要求的，须报海曙区政府同意并按自持部分成交价款（商住平均溢价率）的20%支付违约金。

也就是说，如果按商业部分成交总价38823.6万元的20%，即仅需支付7764.7万元违约金，龙湖就可改变自持要求，当然关键是获得海曙区政府同意。

在宁波市区，龙湖目前只有天曜项目，可售库存为14万方，此次拿地刚好可以接档。 

二、东吴地块新房高限价，未来遐想空间较大

鄞州东吴地块，本网预测溢价率25%左右，最终达到33.7%。市场缘何如此追捧？

1、新房限价高，给了未来遐想空间

本地块所在的东吴板块，上一次宅地出让在2013年5月。板块内已断供7年多，基本无新房库存。目前二手房均价在15000元/㎡左右，低于地块上限毛坯房价19800元/㎡。

若项目未来按上限毛坯房价19800元/㎡销售，车位按限价20万元/个计算，预期利润率为10.86%。

而若按当前二手房价格的1.2倍，即均价18000元/㎡，车位按15万元/个计算，预期利润率仅2.65%。

好地研究院认为，尽管地块周边二手房市场行情一般，地块距离地铁站又较远，未来以上限价格销售较难，但在宁波当前拿地利润率普遍较低的情况下，地块较高的新房限价，给了项目较大的运作空间。

2、挤不上车心理推升溢价，拿地房企10家仅3家今年有收成

除了对地块未来利润率有较高预期外，好地研究院认为，促使德信高溢价拿下此地块，还因为这次参拍的开发商，普遍有挤不上车心理。

据了解，本次共10家房企报名,但只有3家今年在宁波市区拿到了地，需求都很迫切。

今天的竞得者德信，是3家拿到地房企之一，但此前竞得的中河地块（5月19日竞得）和北仑邬隘地块（3月5日竞得），也处于较为边缘的板块位置，且两宗地总建筑面积也不过13万方，因而补仓需求强烈。

此前，德信仅在2018年5月竞得下应地块，即云堇台项目，目前已售罄。

2020年德信在宁波市区公开市场拿地明细