核心提要
一、实际楼面价位居临安历史第三，盈利需要加预期
二、地价走高的三个特殊原因
好地网8月28日消息（研究员 徐路加）今天，临安滨湖新区一宗小体量宅地成交。
经过29轮竞价，广东房企美的，以总价30582万元竞得，成交楼面价12242元/㎡，溢价率22.42%。
这是自去年7月29日杭州市区出让首批限房价地块以来，美的竞得的首宗“双限”宅地。
地块指标
周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）
最终溢价率达到22.42%，大超本网前瞻预测（预测为低溢价率），名义楼面价达到12242元/㎡，计算配建1500㎡的邻里中心建安成本后，实际可售住宅楼面价13280元/㎡。
如何看待今天的成交结果？
一、实际楼面价位居临安历史第三，盈利需要加预期
1、实际地价13280元/㎡，位居临安历史第三
据好地大数据统计，本地块12242元/㎡的成交楼面价，为临安历史第五高；
而若计算配建成本，实际地价13280元/㎡，位居临安历史第三（好地研究院计算标准为若地块自持，自持部分地价按可售的六折）。
仅次于今年6月9日绿城滨湖新城地块（楼面价13812元/㎡，容积率1.8）、2017年7月24日地上锦北地块（楼面价13662元/㎡，容积率1.9，案名苕溪壹号）。
临安区宅地实际地价历史前五地块
本次美的地块，地价更是超过了西侧锦城板块所有成交地块地价，而锦城板块的地价也是上月才创出新高。7月10日，也是来自广东的房企敏捷、华发，以双双自持竞得地铁十六号线临安广场站周边两宗地块，实际楼面价分别为12048元/㎡、12030元/㎡。
可见，近期，来自广东的房企，对于临安市场极为重视，也不惧高价拿地。
2、新房售价需要加预期才能盈利
目前，地块周边的几个项目，高层毛坯售价在18200元/㎡左右，销售形势较好，但仍无需摇号。
本宗地块，即使计算车位利润，以13280元/㎡的实际地价，住宅毛坯成本房价也将达到19133元/㎡，超出目前周边高层毛坯销售均价近千元。
地块1.9的容积率，做高低配、精装，实现产品溢价，保本问题不大，但是想要取得盈利，还需要基于新房售价上涨。
但在临安城区目前仍保有较大库存情况下，想要售价大幅上涨，难度较大。
而在临安，目前房企普遍的拿地策略，还是需要有较大预期利润率的。
根据好地研究院测算，今年杭州市区（未计算临安区）宅地的平均预期利润率在4.4%，临安区在10%以上。
那么，美的为何要加预期拿地，地价又为何超预期走高呢？
二、地价走高的三个特殊原因
好的研究院认为，地价走高的背后，或是有三个特殊原因：
①报名房企的特殊性
本宗地块体量小、起价较高，本土品牌房企均没有报名。据好地网了解，本次报名的房企共5家（含自然人）,而只有其中1家竞得有1宗“双限”地块，均有迫切的拿地需求。
今天的竞得者美的，也是首拿限房价地，这也是其在去年入杭以来，竞得的第二宗地块，且均在临安滨湖新区板块。
去年6月19日，美的以总价12.33亿元，楼面价7763元/㎡，溢价率0.82%竞得同板块一宗大体量宅地，即在售的临安美的西径晓风项目。
据悉，与美的竞争到最后的正是自然人。这也是今天地价走高的重要因素。杭州市场上，能给本土小房企生存的空间已经不大了，而临近城区的小宗地块，是小房企与自然人不能轻易放过的机会。
美的在杭州的两个项目分布
②临安限价的特殊性，给了房企加预期空间
自去年7月，杭州市区实施限房价政策，总体来看，较多区域存在着限价红利，限价是较为严苛的，大部分项目都能以上限价格销售。也就是说，房企都是倒着算，最终货值恒定的情况下，比拼成本控制能力，比拼预期利润率接受水平。
而临安是限价唯一宽松的区域。
拿本地块为例，新房毛坯上限均价23980元/㎡，毛坯单价35970元/㎡，如果加上装修，还能加3500元/㎡。这样的限价，远高于目前周边售价，即使全按联排卖，也偏高。
临安限价宽松下，给了房企加预期拿地的空间，与绍兴、嘉兴这样的不限价城市，近期的加预期拿地道理是一样的。
而杭州人口流入量大，市场购买力更强，相比之下，或许风险还小一点。
③供地节点的特殊性
本次地块是杭州市区8月份的首宗宅地，截止今天，市区今年已出让涉宅地94宗，总出让金达到1768.5亿元，同比增加14.4%，达到去年全年的78.2%。
八月份少供地，或表明了政府控制总量的决心。实际上，截止7月底，市区涉宅地出让金同比增长了26.4%。
尽管八月下旬挂牌不少地块，但今年接下来还能供应多少地，也是房企较为担忧的。在竞争激烈的杭州，不光要面临“挤不上车”，还要担心还能“发多少车”。
除了以上原因，也有市场认识认为，本次美的奋勇拿地，或是为接下来的一宗地块提前布局。
据好地网了解，9-10月，本次地块南侧预计将推出一宗宅地（城东滨湖新区单元G-R21-01地块），建筑面积达到9.35万。
周边近期待出让地块