核心提要：

一、荣安强势拿地的两个逻辑

二、预期利润率2.34%，实际可能更高

三、限价时代，宁波本土房企拿地金额已超去年全年

好地网8月5日消息（研究员 楼陈名）宁波江北区姚江新城一线江景商住地块今天出让，被本土房企荣安以总价29.13亿元竞得，成交楼面价19330元/㎡，溢价率达到28.87%。

这是今年宁波市区成交总价第三高的涉宅地，仅次于6月22日成交的世茂潘火地块（33.8亿元）和7月30日成交的保利鄞奉片区地块（31.67亿元）。

拿下此宗地块后，荣安在大本营宁波的地位进一步获得巩固，以114.9亿元拿地总金额，超越第二名绿城（拿地总金额84.8亿元），成为今年宁波市区拿地权益金额最高的开发商。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

本网前瞻分析，鉴于地块优质，预计溢价率将超过23%，最终达到28.87%。

计算配建成本后，实际地价达到22741元/㎡，若可售部分以住宅按上限毛坯均价30400元/㎡销售，项目预期销售利润处于盈亏平衡线。

高总价、低利润，荣安志在必得的原因是什么？好地研究院分析其或有以下两点考虑：

一、荣安强势拿地的两个逻辑

1、巩固宁波大本营的战略布局

对于荣安来说，宁波是其大本营，深耕多年以后，荣安对当地情况知根知底，在后续的开发过程中，与各方的沟通和摩擦成本会大大减少；另一方面，荣安也在当地建立了较强知名度和粉丝圈，这也将大幅降低其营销成本。而宁波经济强劲，则让荣安坚定看好后市。

因此，荣安一直是宁波的拿地大户。去年，荣安以92亿元居宁波市区房企成交金额第三位（操盘榜），仅次于万科（229亿元）和雅戈尔（112亿元）。

今日，荣安高地价竞得姚江新城地块后，以总投资金额114.9亿元（按权益计算），超过绿城的总投资金额84.8亿元，成为宁波市区拿地金额榜首位，继续巩固其在宁波市区的市场份额。

目前，荣安在宁波市区有春和景明、柳岸风荷等多个项目在售，可售住宅总可售存量92万方（含今日成交建面12.8万方），住宅存量充足。

2、姚江新城地块稀缺

今日出让地块本身也有较强的稀缺性。地块所在的姚江新城，是宁波核心区优质板块，板块内有奥体中心、轨道4号线、上海世外学校，大体量商业配套以及姚江江景。

但该地块市场供应量少，据了解，未来板块内仅8#和9#两宗地块待出让，出让面积仅14.5万方。

荣安拿下本地块后，等于在宁波核心区块再落了关键一子。

图片来源：好地大数据

二、预期利润率2.34%，实际可能更高

本地块计算配建成本后，可售住宅实际地价达到22741元/㎡，若按上限毛坯均价30400元/㎡销售，项目预期销售利润处于盈亏平衡线。那么荣安如何实现盈利呢？

①可售商业4500㎡，按底商60000元/㎡计算，可较同面积住宅货值高1.33亿元，那么整盘预期销售利润率将达2.34%。

②本地块若按装修新政要求，带装修出售，全装修和装修升级包部分仍有一定利润。

正如上文所说，荣安该项目的开发和营销成本都会较外地开发商更有优势，这或许也将为其省下一部分成本提高利润。

三、限价时代，宁波本土房企拿地金额已超去年全年

限价时代下，对开发商控制成本水平提出更高要求，市场上明显显现出本土房企占比增加的趋势。这与荣安所打的算盘一致。

截止8月5日，宁波本土房企拿地金额达182亿元，超去年全年拿地金额，占比从去年的17.39%上升至29.19%。其中荣安以拿地金额114.9亿元居首位。

这样的趋势不只宁波一地。在杭州，今年上半年，本土房企拿地金额占比达到53.1%，比例过半，较去年同期也上升了20.9%。

另外，开发商拿地也更集中。今年以来，宁波市区前十房企拿地总金额合计为433.49亿元，占比为69.3%，去年这一比例为48.01%；前三名拿地总金额占比从去年的23.22%，上升至38.5%。

近两年宁波市六区房企拿地权益金额排行榜（商住地与宅地）