核心提要：

1、较奥克斯地块更具有吸引力

2、地块溢价率或将超过23%

3、谁将出手？

好地网8月4日消息（研究员 楼陈名）8月5日，宁波江北区姚江新城再次出让1宗一线江景地块，建筑面积15.07万方，总起价22.6亿元。

地块指标

地块位置（来源：好地大数据）

本次出让地块紧邻上周奥克斯项目，同样拥有一线江景资源，同时带规划方案出让，住宅占比(85%)大于奥克斯项目(69%)，且商业部分又无自持要求，预计竞争将较为激烈，具体分析如下：

地块核心指标：地块地上计容建筑面积150713.2㎡，住宅部分不大于128026.2㎡（占比约85%）；可售商业建筑面积不少于4500㎡，另需无偿移交幼儿园建筑面积3187㎡，公共服务中心建筑面积不少于15000㎡。

地块起始楼面价15000元/㎡，上限楼面价22490元/㎡，住宅新房毛坯限价30400元/㎡。

1、较奥克斯地块更具有吸引力

对比西侧相邻奥克斯的地块，本地块配建学校、公共服务中心等无偿移交部分和4500㎡可售商业建筑面积，建设难度低于奥克斯地块的2.6万㎡自持商业和2万㎡酒店。

另外，本地块住宅建筑面积为12.8万㎡，占比约85%，大于奥克斯地块的可售住宅建面10.3万㎡，对房企具有更大的吸引力。 

项目规划设计总平面图（来源：规划条件）

本地块东侧1.1公里的万科滨河道，于去年8月首开，高层全装售价31000元/㎡，小高层全装售价33000元/㎡，若按小高层价格扣除全装修价格2000元/㎡计算，略高于本地块上限毛坯房价30400元/㎡。

好地研究院认为，一线江景+轨道4号线+奥体中心的三重优势，本地块以上限价格销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、地块溢价率或将超过23%

地块西侧紧邻的奥克斯项目，成交楼面价为14260元/㎡，对应住宅实际成交楼面价为19243元/㎡，溢价率14.08%，但项目商业和酒店占比较大，不具有参考性。

本地块若按近三个月市区成交限价地块的平均预期销售利润率3.78%，上限毛坯价格30400元/㎡计算，对应住宅部分实际地价为20909元/㎡，学校和公共服务中心等无偿移交部分按零地价和4000元/㎡建安成本计算，则名义楼面价为18514元/㎡，溢价率为23.4%。

考虑到目前市场行情以及本地块属性优质，4500㎡的可售商业相较住宅也能产生一定溢价，预计房企竞拍积极性较高，溢价率或将超过23%。

3、谁将出手？

地块拥有一线江景+轨道4号线+奥体中心的三重优势，属性优质，据了解，共吸引了近20家房企参拍，预计明天竞拍将相当激烈。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

地上计容建筑面积150713.2㎡，住宅部分不大于128026.2㎡（占比约85%）；JB16-02-8a地块商业建筑面积不少于4500㎡，住宅建筑面积71326.8㎡；JB16-02-8b地块设置9班幼儿园，用地面积不小于4655㎡；公共服务中心建筑面积不少于15000㎡，住宅建筑面积56699.4㎡。

周边地价：

地块北侧去年12月成交的首批限价地块，由凯迪控股以楼面价9510元/㎡，溢价率18.9%竞得，项目名称为万潮中心。

地块西侧紧邻奥克斯项目，成交楼面价为14260元/㎡，对应住宅实际成交楼面价为19243元/㎡，溢价率14.08%

周边房价：

地块东侧1.1公里的万科滨河道，高层全装售价31000元/㎡，小高层全装售价33000元/㎡，已基本售罄。

测算：

本地块若按近三个月市区成交限价用地的平均预期销售利润率3.78%，上限毛坯价格30400元/㎡，对应住宅部分实际地价为20909元/㎡，商业和学校等部分按零地价计算，名义楼面价为18514元/㎡，溢价率为23.4%。

本地块若按平均预期销售利润率为零，上限毛坯价格30400元/㎡，商业和学校等部分按零地价计算，则对应住宅部分实际地价为22304元/㎡，名义楼面价为19699元/㎡，溢价率为31.3%