4宗地块属性优质，均未设置“封顶”、“现房”销售要求，利润空间合理，预计房企竞拍意愿较高，大概率将全部进入一次性报价，其中木渎地块或将成为明日土拍最大“热门”。
好地网8月2日讯（研究员 王迪）8月3日（明天），苏州市区4宗宅地将集中出让。
4宗地块总出让面积18.19万方，总建筑面积42.33万方，起拍总价66.68亿元。分布在姑苏区平江新城，吴中区中心城区、木渎，两区三大板块，均未设置“封顶”、“现房”销售要求。
地块信息表
地块位置图（来源：好地大数据）
好地研究院对4宗涉宅地做具体分析与预测如下：
从地块属性、周边可比地价、新房市场情况，以及利润空间综合来看，明天出让的4宗地块属性优质，测算利润空间合理，预计房企竞拍意愿较高，大概率将全部进入一次性报价。
地块测算与周边地价、房价对比表
关于成本测算方式的特别说明：
1、保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（按出让文件要求）+建安成本（4000元/㎡）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x2年x0.06）
2、车位利润=（地块周边楼盘车位价格-8万元）/110
3、商业部分地价参照周边商地地价折算
其中平江新城地块、吴中中心城区2宗相邻宅地，因周边近期均有涉宅地成交，未来上市时间相近，会产生一定的竞争分流，预计参拍房企主要为周边已有项目的深耕房企、下半年需继续增加土地储备的补仓型房企，如融信、中骏、合景，碧桂园、联发、中交、越秀等。
而木渎地块周边已有近一年时间未成交涉宅用地，且经过多年发展，板块逐渐成熟，购房者认可度较高、去化健康，房企投资开发意愿较高。
再加上周五（7月31日）中铁诺德雅礼苑（与明天待拍地块一路之隔）首次领取预售证，备案均价31529元/㎡（楼面价28965元/㎡），为板块房价提供了新的参考上限。明天出让的木渎地块最高楼面价17000元/㎡，在严格的备案价核价体系下，未来新房入市，将有明显的价格优势，缩短去化周期，从而提高利润率，预计将成为明日土拍最大“热门”，吸引“老面孔”、“新面孔”积极竞拍。
附：待拍地块详情
苏地2020-WG-49号地块位于姑苏区日益路以南、苏清路以东03-04地块，住宅用地，出让面积35602㎡，容积率1-2.6，建筑面积92565.2㎡。
地块起价162915万元，起始楼面价17600元/㎡，市场指导楼面价17800元/㎡，一次性报价有效区间楼面价19800-20100元/㎡。
目前地块产生2轮报价，当前总价164315万元，当前楼面价17751元/㎡，溢价率0.86%。
地块航拍图（拍摄于6月3日）
苏地2020-WG-52号地块位于吴中经济开发区宝丰路东侧、跃进河南侧，住宅用地，出让面积42138.8㎡，容积率1.3-2.3，建筑面积96919.2㎡。
地块起价150225万元，起始楼面价15500元/㎡，市场指导楼面价15900元/㎡，一次性报价有效区间楼面价17500-17810元/㎡。
目前地块产生2轮报价，当前总价151525万元，当前楼面价15634元/㎡，溢价率0.87%。
苏地2020-WG-53号地块位于吴中经济开发区宝丰路东侧、东吴南路北侧，住宅用地，出让面积47544㎡，容积率1.3-2.3，建筑面积109351.2㎡。
地块起价169494万元，起始楼面价15500元/㎡，市场指导楼面价15900元/㎡，一次性报价有效区间楼面价17500-17810元/㎡。
目前地块产生1轮底价报价，当前总价169494万元，当前楼面价15500元/㎡。
2宗地块规划要求基本一致：住宅建筑全部成品化建设和交付使用，并须按照不低于1500元/㎡标准进行前期装修；住宅单套户型面积不得低于100㎡。
地块航拍图（拍摄于3月12日）
苏地2020-WG-54号地块位于吴中区木渎镇金枫路东侧、花苑东路南侧，出让面积56566.4㎡，容积率1.3-2.2，建筑面积124446.08㎡。
地块起价184180万元，起始楼面价14800元/㎡，市场指导楼面价15200元/㎡，一次性报价有效区间楼面价16720-17000元/㎡。
目前地块暂未产生报价。
规划要求：按二星级及以上绿色建筑标准设计建造，住宅建筑全部成品化建设和交付使用，并须按照不低于1500元/㎡标准进行前期装修；住宅单套户型面积应全部≥90㎡，且120㎡以上（含120㎡）户型占比应≥10%。
地块航拍图（拍摄于2020年7月16日）