好地网7月13日讯（研究员 王迪）今天，南通市通州区城东新城1宗宅地成功出让，在经过267的激烈竞争之后，总部位于杭州的绿城以10.59亿元竞得该地块，楼面价12515元/㎡，溢价率56.44%。

该宗地块位于湘江北路西侧、金沙横河北侧，出让面积65068㎡(97.6亩)，规划为住宅用地，容积率1.1-1.3，建筑面积84588.4㎡。

成交详情

地块位置图（来源：好地大数据）

1、楼面价12515元/㎡创通州城区地价新高

从今天地块的拍卖结果来看，56.44%的溢价率、历时六小时的200余轮加价，都反映出通州土地市场仍然保持较高热度。

可以从两个维度看地块的热度：

①通州城区地价新高

12515元/㎡的成交楼面价创下通州城区的地价新高，较碧桂园5月27日竞得的南山寺西侧商住地块住宅实际楼面价高出了1572元/㎡，涨幅14.37%。（碧桂园地块商业建面5000㎡，住宅部分折合实际楼面价10943元/㎡）。

②预期利润仅3.64%

今天绿城地块周边在售新房价格分布在1.6-2.4万元/㎡，华强国际公馆带装修洋房均价16500元/㎡，中南华德春溪集毛坯小高层均价17200元/㎡，碧桂园湖山源著毛坯联排别墅均价24000元/㎡。

绿城地块12515元/㎡的楼面价，预计毛坯保本房价在19877元/㎡（含车位利润）。

假设该地块未来按照小高层与排屋1:1比例开发，若按照南华德春溪集小高层与碧桂园湖山源著联排别墅的价格出售，预计整盘均价为2.06万元/㎡，利润仅3.64%。

2.绿城缘何势在必得？

好地研究院分析，有两个方面的原因：

一是：在通州不限价的政策下，绿城通过产品打造能创造溢价

碧桂园商住地块虽同为1.3的最高容积率，但规划4-7层住宅，限高仅24米，相比较而言，绿城地块4-11层的规划要求有望配置更多的联排等低密产品。

地块三面临水、周边配套齐全、居住氛围已经形成，在通州有一定的稀缺性。

二是：通州自身的利好。

随着沪苏通铁路顺利通车运营、新机场选址公布等一些列城建利好的相继落地兑现，通州的城市价值迅速提升。

绿城与碧桂园地块位置分布（来源：好地大数据）

3、绿城今年在江苏布局继续下沉

今天拿地的绿城已在江苏深耕多年，一直以城市主城区较为核心板块为重点拿地区域，如无锡滨湖区太湖新城核心区、南通崇川区观音山新城，以及位于苏州吴中太湖新城、尹山湖的合作项目等。

而今年竞得的6宗地块平均楼面价4363元/㎡，均不在城市核心区域。从1-2月先后在徐州铜山区郊县、宿迁宿豫区竞得3宗地块，到复工后落子南通如东县、苏州吴中太湖度假区，以及今天的通州，绿城在江苏的布局进一步扩大，区域上也从核心地段继续下沉。

2020年绿城在江苏拿地位置分布（来源：好地大数据）