好地网7月10日消息（研究员 徐路加）今天，临安城区两宗纯宅地均以封顶并自持成交，成交总价29.05亿元，且都为粤系房企竞得。其中：

今年4月首次进杭拿地的广州企业——敏捷，再次出手，以封顶并自持9%竞得临安中心城区单元01-ZX-02-17地块（20号地块）；

此前一直在杭州土地市场门口徘徊了数年，但没有在招拍挂市场直接拿地的珠海房企——华发，今天终于如愿以偿，成为今年第7家在杭州首拿地的外地房企，以封顶并自持5%竞得临安中心城区单元01-ZX-02-47、01-ZX-02-48地块（21号地块）。

地块成交情况

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

临安这两宗地块均达到自持，大大超出市场预期（好地网前瞻预测20号地块溢价率21%左右，21号地块封顶）。

若将自持部分地价以可售的6折计算，20号敏捷地块实际地价达到12048元/㎡，21号华发地块实际地价12030元/㎡。

12000元/㎡以上的地价，大大超过了锦城板块历史最高地价（2017年11月2日地上拿下的38号地块10987元/㎡），价格上浮超过1000元/㎡，增幅9.5%以上。

而500米范围内，对比北侧锦北板块今年6月9日中天竞得地块实际地价10923元/㎡，敏捷和华发地块也分别上涨1125元/㎡和693元/㎡，涨幅分别达到10.3%和6.3%。

一向温和的临安地价，今天为何会大幅上涨呢？好地网总结或有以下原因——

一、地价走高的3个因素

①地块属性优质：学区+地铁

两宗地块所处的锦城板块，具有完善的城市配套，不论是教育资源还是其他公共配套资源，特别是华发地块紧邻地铁站，这或是相较锦北中天地块的核心优势，也是地价走高的最主要因素。

另外，周边地上的苕溪学府项目实现快销，加上近期地铁开通新房销售速度普遍提升，也给开发商信心。

地块周边配套（来源：好地大数据）

②整体热度进一步提升

疫情后，反而由于资金面宽松和新房销量强劲，今年以来房企拿地预期利润率持续走低，土地市场更热了。

特别是本月7日钱塘新区大江东的两宗地块，房企已基本没有盈利空间，作为杭州市区下半年的首拍，或具有风向标意义。

历史不会简单的重复，但总是惊人的相似。回顾今年上半年1月9日，也是钱塘新区江东新城阳光城地块未正式开拍先达到自持，随后1月14日临安青山湖地块出让，旭辉以封顶并自持5%竞得，这也是临安首宗达到自持的双限地。

本月7号钱塘新区的土拍后，今天的两宗地块均达自持，也是临安城区首次拍到自持的双限地。

③报名房企众多，且出价勇猛

相较于近期临安地块出让时以深耕房企报名为主，本次两宗地块吸引了较多未进驻临安的房企参拍。在首入房企积极拼抢和本土深耕房企的防御下，竞争自然激烈。

特别是21号地块，还在预报价阶段，本土房企地上，首轮就加价2.3亿，溢价率17.9%；到挂牌结束前，已封顶并自持2%了。

苕溪学府项目的热销，给了本土房企地上极大信心，外来房企当然也认识到地块的价值，有着必拿的决心。

敏捷，今年4月首入杭州，封顶并自持2%竞得余杭临平新城南区块宅地，开始杭州的重点布局，今天以自持9%（9639㎡）的代价首入临安。

敏捷今年首入杭州竞得两宗地块分布

另一家得主华发，更是首次在杭州公开市场竞得宅地，成为今年第7家首入房企，此前是通过后期合作参与了申花的九龙仓华发天荟和萧山经开区新希望华发锦粼天荟两个项目。今天华发的决心也很大，自持达到5%（7120㎡）。

华发此前在杭州合作项目分布

二、预期利润还有多少？

当然，在限房价下，房企敢于高举高打，项目急于落地和预期利润都需要综合考量。如此高比例自持后，房企还有多少利润呢？

1、20号敏捷地块

若将自持部分地价按可售的6折计算，实际地价12048元/㎡，毛坯均价按周边苕溪学府21400元/㎡销售，可售部分预期利润率11.8%。若售价按上限均价22800元/㎡计算，则预期利润率达到16.02%。

但必须考虑到自持部分的资金沉淀。

以整盘考虑，若将可售部分利润补充到自持成本中，以21400元/㎡销售，则预期利润1.06亿元，并净得9639㎡自持住宅。

2、21号华发地块

若将自持部分地价按可售的6折计算，实际地价12030元/㎡，毛坯均价按周边苕溪学府21400元/㎡销售，可售部分预期利润率11.88%。若售价按上限均价22800元/㎡计算，则预期利润率达到16.09%。

以整盘考虑，若将可售部分利润补充到自持成本中，以21400元/㎡销售，则预期利润2.44亿元，并净得7120㎡自持住宅。

可以看到，两宗地块还有较大的利润空间。

当然，临安普遍存在分销的情况，能否以较快速度销售，也存疑，实际成本将有较大提升，实现预期利润还是有较大难度的。

好地研究院此前也总结过，在杭州城市核心区域周边布局，是外地房企首入杭州的重要策略，今天敏捷和华发举动再次得到了证明。

临安区的限价宽松优势下，若库存进一步降低，优质地块或将更加受到首入房企青睐。

三、“挤不上车”的心理效应

市场较为疑惑的是，为何21号华发地块紧邻地铁口，较20号敏捷地块更为优质，反而自持比例更低呢？

好地研究院认为，房企或存在着“挤不上车”的拿地焦虑，致20号地块热度提升。

首先出让的20号地块在预报价阶段还较为平静；

而后面出让的——地铁口的21号地块，在预报价阶段已经达到自持2%。

眼看后面出让地块竞争激烈拿地无望下，更多房企将重心转向了首先出让的20号地块，而由于体量稍小，或也最终导致自持比例上升。

好地研究院将房企分为三类：

①本土房企，包含将总部迁往杭州的房企；

②当年首次进杭拿地房企；

③除上述两类以外的其他房企。

在目前行情下，房企拿地极为艰难，特别是第③类的其他房企。

我们对杭州市区2018年以来出让的涉宅地竞得房企进行统计——

第①类——本土房企，不论是拿地金额还是金额占比，在不断上升。今年本土房企拿地金额已达到837.6亿元，超过去年全年拿地总额，占比达到51.59%。在杭州土地市场开放透明，全国性品牌房企扎堆情况下，这个比例非常高。

第②类——当年首次进杭房企，近几年年均保持在10家左右，拿地金额占比在10%上下，今年稍低，7家首次进杭房企拿地121亿，占比7.45%。

那么第③类——其他房企，剩下的份额在逐步减少，面临着挤不上车的局面。

一方面，这个金额占比在逐步缩减。2018年其他房企拿地金额比例达到58.95%，而去年下降到53.39%。

截止7月10日，今年其他房企中，24家有所收获，拿地金额665亿元，占比仅40.96%，较去年全年占比再降12.43个百分点，也就是说，有202亿金额的土地已经被本土房企抢占了。

如果下半年本土房企还继续上半年的势头，继续保持51.59%的拿地比例，尤其是在主城区与萧山区域强势抢占。同时假设外来房企的份额不变，那么，又将有187.7亿本属于其他房企的份额被夺走，在这种情况下，临安出现优质地，一定是势在必得了。

另一方面，往年进驻的外来房企，留下来深耕，实际上“其他房企”的基数在不断增长。

而近几年，其他房企中，有拿地的，每年保持40家上下。以此计算，下半年只剩下不足20家房企还能上车（拿到地），竞争将非常激烈。

这样的局面，或与限房价也有较大关系。本土房企往往成本更低，对杭州市场也更为熟悉；急于进驻的杭州房企，对利润率考核又较为宽松。这两类房企在竞拍时往往具有更高的出价能力。

而其他房企，多为全国性品牌房企，往往具有一定的利润考核要求，在目前普遍薄利的市场行情下，就略显被动了。

附：华发简介

珠海华发集团有限公司组建于1980年，与珠海经济特区同龄，是珠海两家龙头国企之一，也是珠海最大的综合型企业集团和全国知名的领先企业。于2016起连续两年跻身中国企业500强和中国服务业企业500强行列。房地产开发上，全面进军北京、上海、广州、深圳及武汉、苏州、南京等热点一线城市，2019年销售额突破900亿元。

在浙江省公开市场上，华发在去年年底竞得绍兴镜湖新区湖东1号、2号两宗地块。在杭州，此前参与了申花的九龙仓华发天荟和萧山经开区新希望华发锦粼天荟两个项目，此次竞得临安锦城地块，是华发在杭州公开市场上竞得的首宗地块。