好地网7月9日消息（研究员 徐路加）明天（7.10），临安城区将出让两宗宅地，总建面24.95万方，总起价22.45亿元。

地块指标

出让地块位置（来源：好地大数据）

好地研究院预测：

中心城区单元01-ZX-02-17地块（以下简称20号地块）溢价率或在21%左右；

中心城区单元01-ZX-02-47、01-ZX-02/48地块（以下简称21号地块）溢价率有望封顶。

分析如下——

两宗地块均处于临安锦城板块，相距仅500米，具体指标相近，新房限价一致，可统一分析。

地块核心指标：两宗地块均为限高80米，建筑密度22%，起价9000元/㎡，新房限价26300元/㎡。

区别在于：20号地块容积率为2.7，无配建要求；21号地块容积率2.8，需配建幼儿园4300㎡。

周边新房销售情况：锦城板块内，距离最近的项目可参考20号地块东侧地上的苕溪学府，设置的都是40多方的小户型住宅，去年8月首开，项目基本售罄，高层成交毛坯均价在21400元/㎡，略低于本次两宗地块上限毛坯均价22800元/㎡。

苕溪学府小户型的差异化设计，在成本上有增加，但由于总价低，去化速度明显较区域内其他项目更快，本次两宗地块或可以参考。

周边成交地块情况：锦城板块内，最近成交的地块是上月28日绿地竞得的商住地块，由于商业比例达到31%，而本次两宗地块为纯住宅，对比性不强。

考虑到近年来锦城板块与北侧锦北板块土地价格和新房价格上差异性不大，可以重点参考上月9日中天竞得锦北板块宅地（距离本次两宗地块在500米以内）。

中天地块，容积率仅2.35，新房限价也与本次两宗地块一致，均为26300元/㎡（含装修3500元），计算幼儿园成本后，实际地价10923元/㎡，创锦北板块近两年地价新高。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

地价预测：

若参考中天地块实际地价10923元/㎡，本次20号地块溢价率为21.34%；21号地块名义楼面价为10802元/㎡，溢价率为20.02%。

好地研究院认为，中天地块容积率2.35，较本次两宗地块更低（20号地块为2.7,21号地块为2.8），总体量也更大，在产品设计上略灵活。

但临安限价偏高，开发商对于追求销售速度，还是设置低密产品牺牲去化速度来提高货值，各有考量。

考虑到目前行情较热，地铁利好下临安城区去化速度也明显加快，明日两宗地块周边学区资源也较好，与中天地块容积率的差异对地价影响不大。

预计20号地块仍有望达到中天地块地价，对应溢价率或在21%左右；

而21号地块紧邻地铁临安广场站，相较中天地块和本次20号地块更有优势，地价有望超过中天地块，对应溢价率超过20%，甚至有望封顶（封顶时以上限价格销售，预期利润率为17%）。

截止发稿，挂牌阶段，21号地块仅两轮报价，溢价率已达到23.4%。最终能否封顶，值得期待。

谁将出手：本宗两宗地块较为优质，特别是21号地块，是学区+地铁项目，临安城区目前主要活跃房企如越秀、中天、佳源、地上、国开东方等，预计均有望出手。

特别是地上，苕溪学府项目实现快销，已经尝到甜头，此次或势在必得，预计竞争激烈。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

临政储出[2020]20号中心城区单元01-ZX-02-17地块，西至锦天路绿地、北至苕溪南街、东至支一路、南至观锦街，规划为城镇住宅地块。

地块出让面积39666㎡，容积率1-2.7，建筑面积107098.2㎡。

地块起价96389万元，起始楼面价9000元/㎡，上限价格124389万元，上限楼面价11614元/㎡。

临政储出[2020]21号中心城区单元01-ZX-02-47、01-ZX-02-48地块，北至观锦街与绿地、东至绿地、南至新民街、西至支二路，规划为城镇住宅地块。

01-ZX-02-47地块为出让住宅部分，出让面积50853㎡，容积率1-2.8，建筑面积142388.4㎡；01-ZX-02-48为教育用地，建设内容为12班幼儿园，用地面积约4300㎡，容积率不大于1。

地块起价128150万元，起始楼面价9000元/㎡，上限价格166150万元，上限楼面价11669元/㎡。

2宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于34200元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米，同时商品住宅销售价格应符合房地产市场稳控要求。

周边地价：地块北侧，6月28日，绿地以总价84460万元竞得临安区中心城区单元01－ZX-02-37地块（A/B地块），楼面价6796元/㎡，溢价率1.81%。不过地块商业建筑面积占比不低于31%，起重工还需自持10年1万方的四星级酒店，商业要求较高。

此外，北侧锦北板块今年也已经成交了3宗宅地，分别是：

4月24日，佳源以总价79309万元竞得临安区锦北单位C-R2-13、C-R22-02、C-R22-03地块，楼面价9942元/㎡，溢价率16.96%。

5月29日，中天以总价27730万元竞得临安区锦北单元D-R2-10地块，楼面价10017元/㎡，溢价率17.85%。

6月9日，中天以总价164818万元竞得临安区锦北单元A-R21-15、A-R22-04地块，楼面价10763元/㎡，溢价率19.59%。

6月24日，越秀以总价116472万元竞得临政储出[2020]18号双林高校单元B-10-04地块，楼面价10370元/㎡，溢价率22.00%。

周边房价：地块北侧锦北板块在售楼盘较多：印象苕溪今年5月19日开盘高层毛坯价格19228元/㎡；中天万科·启宸今年1月10日开盘高层精装价格21791元/㎡；中天雅境今年6月24日开盘高层毛坯价格20245元/㎡。

测算：地价层面，参考距离较近的中天6月9日竞得的临安区锦北单元A-R21-15、A-R22-04地块（实际地价10923元/㎡），20号地块对应溢价率21.34%，21号地块对应溢价率20.02%。