核心提要：

一、地价降幅6.8% 

二、利润如何？

好地网7月9日消息（研究员 陈培培）今天（7月9日），嘉兴国际商务区经开2020-10号块地块，在第32轮就进入竞配人才住房环节，总计69轮竞价，由嘉兴城投以上限价格加竞配人才房竞得，楼面价10040元/㎡，溢价率49.4%，竞配人才住房面积3800㎡（占总建面3.5%）。

若自持商业、幼儿园、社区用房、人才房以零地价计算，实际11997元/㎡。

据悉，本宗地原定6月19日竞拍，中止后再次出让，调高了380元/㎡起始楼面价，其他出让条件不变。

地块共吸引了鸿翔、嘉兴城投、金地、卓越、华润、佳源、新城、金茂这8家单位报名，相较荣安地块的15家热度有一定下降，其中除了嘉兴城投、新城、金茂，另外5家都是参加过荣安地块竞拍的房企。

地块成交情况表

如何评价“上限价格+竞配人才住房面积3800㎡”这一竞价结果呢？好地研究院进行分析——

一、地价降幅6.8%

若人才住房建安成本以4000元/㎡计算，加上需要无偿移交的配套地下车位成本，以及需要自持的商业、无偿配建的幼儿园和社区中心、物业管理住房，本宗地块实际成交楼面价11997元/㎡。

板块内时间上最近成交且在本宗地东侧1km处的宅地，是6月15日荣安以封顶价+竞配人才住房18400㎡从15家房企中突围竞得经开2020-11号地块，实际楼面价12878元/㎡，是目前板块内最高地价。

与板块内最高地价相比，本宗地实际楼面价低了881元/㎡，降幅6.8%。为何会有一定降幅？分析原因如下：

1、本宗地是商住地，有自持商业与配建幼儿园的建设要求，未来商业运营影响估值；

2、南侧在建2022年通车的长水路高架可能带来的影响；

3、荣安地块在嘉兴在建有轨电车T1线一期沿线，预期2021年通车，交通更为便利。

地块位置图

二、利润空间有多大？

据好地研究院测算，依照嘉兴目前的市场行情，嘉兴城建获取一定的利润并非难事。这是因为：

1.目前板块内高层精装备案均价18400元/㎡，小高层精装备案价为18950元/㎡。考虑嘉兴市区每月价格合理上浮及分批销售溢价，预期实现价格约为：小高层精装20050元/㎡，高层精装19500元/㎡。

2.地块容积率1.5-1.9，限高24-70米，产品预计高层（23层）+小高层（9-12层）产品，假设小高层与高层的比例按照3:7，则整盘住宅价格在精装19900元/㎡左右。

3.车位将贡献2550元/平米的利润：由于嘉兴市场限价的特殊性，车位利润是重要来源，根据规划要求，本宗地配置不小于1.5车位/每100平米建面，本宗地块车位销售价格取27万/个左右，成本为10万/个，预计住宅车位利润为2550元/㎡。

据好地研究院测算，该宗地块保本房价为18570元/平米，据此测算，项目预期销售利润率将达到9%左右。

在当前激烈的土地竞拍行情下，实现预期9%是一个不错的利润率。

当然，周边在售项目以当前价格销售，开盘去化率大约在70%以上；若价格上涨1100元/㎡，能否实现快速去化，还需要市场验证，另外能否实现1100元/㎡的涨幅，也有一定的不确定性。

注意：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。建安成本4000元/㎡，装修成本1500元/㎡