好地网7月7日新消息（研究员 徐路加）今天，杭州市区下半年首场宅地土拍活动，成功出让钱塘新区3宗宅地，总建筑面积30.5万方，总成交金额41.97亿元。

其中，金成&吴兴新业以封顶溢价率并自持19%竞得江东新城地块，楼面价12733元/㎡；

温州房企华鸿嘉信在杭州市区拿下首宗宅地，以楼面价11299元/㎡，溢价率25.46%竞得河庄地块；

祥生封顶溢价率加仓大学城北板块，成交楼面价17792元/㎡。

地块成交情况

今天成交3宗地块位置（来源：好地大数据）

与本网前瞻相比，三宗地块全线超预期成交，预期利润率大降甚至亏损，意味着下半年杭州土地市场炽热继续，对拿地开发商精耕细作水平提出更高要求：

1）金成&吴兴新业江东新城地块，预期溢价率在20%左右，实际封顶并自持19%，有较大亏损风险；

2）华鸿河庄地块，预期溢价率7-13%，实际达到25.46%，可能面临亏损；

3）祥生大学城北地块，预期溢价率22%左右，实际达到封顶，预期利润率仅1.74%。

如何看待超预测的成交结果？好地研究院分析如下：

一、金成自持19%，将沉淀多少资金？

今天土拍最大热点是金成&吴兴新业以封顶并自持19%竞得了江东新城地块。

值得关注的点在于：

①若将自持部分地价以可售的6折计算，实际地价达到13780元/㎡，这个地价创了大江东新高。

②若可售部分以住宅上限均价19800元/㎡销售，项目明显会亏损——预期销售利润率为-7.5%。

即使不对自持部分折价，将自持部分与可售部分一样，全部以限价出售，按地价12733元/㎡计算，也面临亏损——预期销售利润率为-2.05%。

据好地研究院测算，这是杭州限房价以来亏损率最大的项目。

③自持19%！这个比例是自杭州去年7月限房价地推出以来第二高。仅次于金地戴村项目的22%。但金地项目容积率仅1.9，自持部分可以打造为排屋，将价值最大化；而本宗地块2.8的容积率，80米限高，产品创新空间不大。

周边项目、配套（来源：好地大数据）

有业内人士认为，金成积极拼抢江东新城地块的背后，或有几个逻辑支撑：

1、首先是战略入驻的需要。据了解，目前金成资金面较为充裕。上月拿下未来科技城地块，加上今天地块，金成完成了东、西两侧热门板块战略布局，借此重新打开杭州市场。

2、金成对于本次地块的价值有很高期望，关键在于地块允许设置的商业部分的估值——

可售部分，有两部分，一部分是住宅，按6.75万方计算；

一部分是可以设置的商业部分，按底商3000㎡计算，全部按照板块内融创城底商40000元/㎡的价格计算，相较纯住宅将增加货值6060万元。以此计算，可售部分盈利0.24亿元，仅实现微利。

自持部分，预计沉淀资金3.21亿元。

若将可售利润补贴到自持成本中，实际沉淀资金2.97亿元。以自持面积共16536㎡计算，实际自持部分成本（地价+建安+建安的财务成本）为17940元/㎡，相当于房价的9折。

即，整个项目可售部分基本没有盈利，近1.8万元/㎡的代价持有了1.65万方的自持住宅，且这部分是不可正常销售的。

那么自持部分如何处理呢？走资产证券化，还是作为自身资产等待增值？值得后期关注。

当然期间也可以作为自有资产获得长期租金收益。以90㎡/套，3000元/月租金收益计算，沉淀的2.97亿元资金，年化收益率在2.2%。

二、华鸿嘉信首拿杭州市区宅地，如何实现保本？

华鸿竞得的河庄地块，计算公租房成本，实际地价达到12999元/㎡，若以纯住宅19800元/㎡的上限精装均价销售，即使含车位利润，预计也将亏损680元/㎡，预期销售利润率-3.43%，亏损达到7474万元。

新房上限价格无法突破，面临明亏，华鸿打的什么算盘？

答案或在不大于总建筑面积10%的商业部分。

若设置底商5000㎡，售价参照近两年河庄板块底商的最高成交价32959元/㎡（大江之星，地铁口项目），由此将增加货值6580万元，恰能保本。

但必须注意到：

①虽然住宅部分快速销售难度不大，但商业部分，销售难度大，预计销售周期较长。目前周边居住氛围尚未形成，而地块北侧的河庄安置房项目，也有15幢商业用房，未来将面临竞争。

②商业部分预期售价能否实现？目前河庄板块前期商业售价均低于3万元/㎡，最高单价的大江之星项目为地铁口沿街商铺，有一定的特殊性，本地块距离地铁口为1公里 ，价值无法相提并论。

作为一家起步于温州的房企，华鸿早在2017年底就将总部搬到杭州，但仅在2018年5月9日竞得桐庐一宗商住地，迟迟未能进入杭州市区。

该房企在温州有很高的市场份额，据好地大数据，2018年至今华鸿已竞得15宗涉宅地，总建面达到92.3万方，拿地金额65.3亿元。

从温州到杭州，华鸿嘉信以如此高价拿地，一方面是自身布局的迫切需要，强势入驻大江东这样的新兴区域，愿意以微利换取市场；另一方面，更体现了杭州市场的强大吸引力。

地块周边情况（来源：好地大数据）

三、祥生加仓大学城北，地价较4个月前上涨1029元/㎡

今年3月12日，祥生竞得本次地块相邻的两宗地块（11号地块和17号地块），新房限价也与本次地块一致，均为26200元/㎡。由于11号地块有4%的自持，而自持价值各家房企估值各有差异，因此选取同样没有自持要求的17号地块作为对比。

楼面价：17792元/㎡，较17号地块地价上涨16763元/㎡，涨幅6.14%；

预期销售利润率：仅1.71%，较17号地块的4.35%，再降2.64%。也远低于今年杭州市区宅地4.83%的平均预期利润率。

在已获得两大地块、总建筑面积超过34万方的基础上，祥生今天继续高位加仓，一方面是其扩大杭州市场份额需求的体现，另一方面3宗相邻地块可以考虑合并开发成大盘，做精做细，在杭州打造出精品样板项目，增强祥生品牌优势。

短期内，大学城北板块只有祥生的这3个项目可售；放大到整个下沙区域，目前也处于新房供不应求状态。这或许给了祥生市场快销的预期，增加了拿地的勇气。

今年3月祥生在周边竞得的2宗地块位置分布（来源：好地大数据）

（17号地块与本地块紧邻，11号地块与本地块相距300米）

好地研究院认为，今天大江东的两宗地块，或对杭州快周转、低利润率区域的市场有很大的启示意义，如何实现土地价值最大化，房企的认识已提升到新的高度。

以目前的行情，在杭州市场拿地，难度很大。既需要在降成本上下苦功，又需要通过增加车位配比、设置高单价底商等来增加货值，而此部分往往将面临销售周期变长、价格不达预期的风险，也需要各家房企综合考量。