好地网7月6日消息（研究员 徐路加）明天（7.7），杭州市区下半年首批宅地将出让。3宗地块分别位于钱塘新区大学城北、江东新城和河庄板块，总建面30.52万方，总起价32.72亿元。

地块指标

地块位置（来源：好地大数据）

3宗地块位于热门的钱塘新区，好地研究院预计：

1）大学城北地块，溢价率22%左右；

2）江东新城地块，溢价率或在20%左右；

3）河庄地块，溢价率或在7-13%。

具体分析如下——

一、大学城北地块，溢价率22%左右

大学城北地块，容积率2.4，起始楼面价13733元/㎡，新房限价26200元/㎡（含装修3000元）。

值得注意的是，该地块曾于去年10月8日挂牌，后因故终止出让。与当初相比，唯一变化的是本次无公租房配建要求，去年要求为配建10%公租房。

大学城北板块内，今年3月已出让有2宗宅地，均由祥生竞得，新房限价也与本地块一致。其中本次地块东侧紧邻的17地块也无公租房配建要求，可作为重点对标。

若参考祥生17地块地价16763元/㎡，本地块溢价率为22.06%，此时按新房上限均价销售，预期利润率为4.97%。

好地研究院认为，4.97%的预期销售利润率与今年杭州市区平均的4.83%基本相当；目前土地市场热度与也与3月份相当，甚至有更热趋势；从区域来看，钱塘新区下沙区域短期对于宅地仍具有较大需求。

最终地价有望达到祥生17地块16763元/㎡左右，对应溢价率22%左右。

出手房企：最有可能出手的是拿了相邻两宗地块的祥生，其他在板块内项目已售罄的保利、金地、宋都也可能积极参拍。

周边成交地块（来源：好地大数据）

二、江东新城地块，溢价率或在20%左右

江东新城地块起始楼面价9803元/㎡，新房限价19800元/㎡（含装修2500元）。可售住宅明年1月1日后方可核发预售证。

板块内，今年1月已出让有一宗宅地，位于地块南侧200米，由阳光城竞得（在售案名阳光城兴耀·花漾里）。该地块溢价率封顶并自持6%，实际地价达到10201元/㎡，新房以上限均价19000元/㎡销售，预期利润率5.88%。

本地块新房限价19800元/㎡，较阳光城项目上涨800元/㎡，涨幅4.21%。

考虑到大江东为“万人摇”频发区域，阳光城项目19000元/㎡的高层精装价格，中签率也仅3.46%；另外，周边二手房如龙润城、琅琴湾等，价格在24000元/㎡左右。

本地块限价虽有上涨，但与二手房比，仍存在严重的一二手倒挂，价差达到4000元/㎡左右，预计大概率仍将快速去化。

周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）

地价测算：

若预期销售利润率参考阳光城地块5.88%，本地块名义楼面价为10925元/㎡，此时溢价率11.45%。

截止发稿时，浙江土地交易系统显示地块已有3轮报价，最高报价为100818万元，溢价率已经高达18.2%。

报价截图

好地研究院认为，地块具有快销属性，预期利润率较低。

若将今年杭州市区宅地平均预期销售利润率的一半作为预测值（2.42%），地块名义楼价为11757元/㎡，溢价率或在20%左右。

出手房企：板块内已入驻房企有阳光城、兴耀、卓越、旭辉、宝龙、龙湖、融创等，预计前几家以拿纯宅地为主的房企将积极出手。

三、河庄地块，溢价率或在7-13%

河庄地块，容积率2.9，起始楼面价9006元/㎡，新房限价19800元/㎡（含装修2500元）。地块需配建10%公租房（12211㎡），可售住宅明年1月1日后方可核发预售证。

本次地块为河庄板块的首宗限房价地。板块内上一次出让涉宅地已在2018年1月，为地块南侧500米的德信地块，案名德信·大江壹号，总体量仅1.2万方，项目去年7月一次性推出82套高层房源，精装售价16700元/㎡，中签率仅2.56%。

考虑到德信地块体量小、出让时间较早，对比性不强。

本次河庄地块与江东新城地块新房限价均为19800元/㎡，可以横向对比：

1、从所处板块来讲，河庄位于江东新城板块西侧，紧邻钱塘江。河庄地块则处于一定劣势，毕竟江东新城板块定位为大江东核心区，也是政府所在地。

2、但从大区域来讲，大江东属于整个杭州的价格洼地，新房供不应求，逢开必摇。本地块虽然限价上涨到接近两万，但对比河庄板块内二手房2.2-2.3万/㎡，仍存在一定价差。

好地研究院认为，随着限价逐步抬升，一二手倒挂现象逐步在缓和，但目前阶段，河庄板块新房2万元的价格，预计仍将快速去化。

基于这样的判断，预计地块预期销售利润率或将低于今年杭州市区平均的4.83%，对应名义楼面价高于9660元/㎡，溢价率超过7.27%。

若将今年杭州市区宅地平均利润率的一半（2.42%），作为预测上限，溢价率为13.05%。

即，溢价率或介于7-13%。最终溢价率达到多少，将取决于房企对河庄板块的价值认同度。

出手房企：预计地块报名情况与江东新城地块会有较高相似度；另外，德信在河庄的两个项目已经售罄，会有很强的补仓意愿。

周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）

附：地块指标与测算分析

1.下沙大学城北单元JS0602-16地块

地块指标：

杭钱塘储出[2020]7号下沙大学城北单元JS0602-16地块，东至春新路，南至空地，西至千帆路，北至新农路，规划为住宅用地（设配套公建）。

地块出让面积40031㎡，容积率2.4，建筑面积96074.4㎡。无特殊配建要求。

地块起价131939万元，起始楼面价13733元/㎡，上限价格170939万元，上限楼面价17792元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于25520元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边地价：

今年3月12日，祥生以总价44.97亿元包揽大学城北单元11、17号2宗宅地。

其中，11号地块需配建总建筑面积28.65%的公租房，最终以上限价格209588万元成交，上限楼面价10125元/㎡，溢价率29.71%，竞配自持面积比例4%；

17号地块为纯宅地，成交总价240161万元，楼面价16763元/㎡，溢价率18.21%。

周边房价：

板块内，目前仅龙湖·春江天越项目尾盘在售。项目最近一次领出预售证为2019年10月18日，小高层精装售价27855元/㎡，洋房精装售价29175元/㎡。

测算：

参考东侧祥生今年3月竞得17地块楼面价16763元/㎡，此次出让地块对应溢价率为22.06%。按新房上限均价26200元/㎡（含装修3000元）销售，扣除车位利润后预期销售利润率4.97%。

若拍到上限价格，地价为17792元/㎡，按新房上限价格销售成本为25746元/㎡，预期销售利润率1.735%。

2.江东新城龙湖东侧地块

地块指标：

杭钱塘储出[2020]9号龙湖东侧地块（DJD0401-R21-07），东至规划青东一路，南至规划北一路，西至规划国环三路，北至规划北二路，规划为住宅用地（设配套公建）。

地块出让面积31083㎡，容积率2.8，建筑面积87032.4㎡。

地块起价85318万元，起始楼面价9803元/㎡，上限价格110818万元，上限楼面价12733元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于19030元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

周边地价：

地块南侧不到300米处，今年1月9日，阳光城首入大江东，以上限价格71558万元竞得大江东中心区单元DJD0401-57、69宅地，楼面价9624元/㎡，溢价率29.97%，竞配自持面积比例6%。

周边房价：

阳光城与兴耀合作打造项目阳光城兴耀·花漾里于5月29日首开，高层精装备案价19000元/㎡。略低于此次挂牌地块限价1.98万元/㎡（含装修2500元）。

地块西侧融创城同样在售，今年5月20日开盘小高层精装售价1.95万元/㎡。

测算：

若预期销售利润率参考阳光城地块5.88%，本地块名义楼面价为10925元/㎡，此时溢价率11.45%。

若将今年杭州市区宅地平均预期销售利润率的一半作为预测值（2.42%），地块名义楼价为11757元/㎡，溢价率或在20%左右。

3.河庄街道北一路南住宅地块

地块指标：

杭钱塘储出[2020]8号河庄街道北一路南住宅地块，东至规划道路，南至规划道路，西至闸北7字河绿地、规划商业地块，北至规划北一路，规划为住宅用地（设配套公建）。

地块出让面积42108㎡，容积率2.9，建筑面积122113.2㎡。其中，不少于12211.32平方米作为配建公共租赁住房。

地块起价109976万元，起始楼面价9006元/㎡，上限价格141976万元，上限楼面价11627元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于19030元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

周边地价：

地块所在的河庄板块最近一次拍地是在2018年1月29日，德信地产以10693万元竞得河庄街道商住地，楼面价8781元/㎡，溢价率45%。

周边房价：

板块内最近一次领出预售证即为德信大江壹号，2019年7月17日高层精装价格16700元/㎡。

测算：

若按照今年杭州市区平均新房预期销售利润率4.83%倒推，成交名义地价9660元/㎡，此时溢价率7.27%。

若按照新房预期销售利润率0%倒推，成交名义地价10705元/㎡，此时溢价率18.87%。

若将今年杭州市区宅地平均利润率的一半（2.42%），作为预测上限，溢价率为13.05%。