核心提要：

一、绍兴首座龙湖天街进驻，将给区域带来什么？

二、低溢价率，利润如何？

三、龙湖的拿地策略

好地网7月2日消息（研究员 陈培培）今天（7月2日），凤林西路以南7号成功出让，经过134轮竞价，由龙湖以楼面价7443元/㎡、溢价12%取得。实际可售楼面价是11607元/㎡。

本宗地需自持12.6万方商业综合体，门槛较高，一共3家单位竞价，分别为龙湖、华润、金帝。

地块成交情况表

地块位置图（来源：好地大数据）

此次是龙湖勾地并摘得，将打造绍兴首座天街，如何点评？本网结论如下——

一、绍兴首座龙湖天街进驻，将给区域带来什么？

龙湖取得本宗地，将在绍兴打造首座龙湖天街。

目前镜湖新区内已有3个综合体，分别是10万方佳源广场已开业，10万方梅山广场和15.3万方苏宁广场在建，加上龙湖天街项目，共计47.9万方，一举成为绍兴市区规模最大的商业综合体集中区。

目前越城区已开业商业综合体相对档次高很少，此次龙湖天街进驻，抢占越城区商业龙头几率很大，这样将可提高镜湖新区的商业档次，加上镜湖新区高端公建配套，巩固其在绍兴市区的核心地位。

地块航拍图（来源：好地大数据）

二、低溢价率，利润如何？

根据规划条件要求，本宗地可售住宅面积21.74万方，需自持商业面积12.6万方，可售商业面积1.56万方。住宅产品为高层和小高层。

住宅参考融创滨湖湾，预计小高层精装价格28000元/㎡，高层精装价格26300元/㎡。如本宗地块高层、小高层之比为7：3，则不加预期的整盘实现均价约26800元/㎡，加上车位利润（25万/个），则住宅利润为12.26亿元。

自持12.6万方集中商业，地下室按最小6.2万方规划，如商业建安成本按5000元/㎡，地下室成本按3000元/㎡，共计沉淀资金8.16亿元，住宅利润覆盖自持商业沉淀资金后盈余4.1亿元。即使商业地下室面积按最大要求11.2万方规划，任然可盈余2.6亿元，可支撑后期运营投入。

另可售商业面积1.56万㎡，货值约为4.7亿元，利润1.2亿元，超配建、物业用房以及红线外道路、地下室、景观的投入成本，也可产生部分利润。

三、龙湖的拿地策略

2020年1-7月，龙湖在浙江取得4宗地，总建123.68万方，拿地总金额142.7亿元，平均楼面价11538元/㎡，平均溢价只有6.7%。其中以龙湖天街模式摘得3宗，分别在杭州、绍兴、温州。

龙湖2020年浙江拿地

疫情后，土地市场风云突变，杭州低利润拿地成为常态，而绍兴市区则需加预期才能拿到地，无疑增加取地难度。龙湖以龙湖天街商业档次为背书，在各城市中心区域勾地，不失为当前行情下最优选择，不仅能保证住宅利润，同时为商业开疆拓土。

在绍兴市区，拥有项目只有镜湖新区的龙湖中天春江天镜府，库存为10万方，此次拿地刚好可以接档，可在绍兴市场持续深耕。

附件：

1、本宗地产品说明

本宗地A区块是自持商业综合体，需集中布置商业126000㎡，其中地上不少于118000㎡，地下不超过8000㎡（计容），另地下室面积不少于62000㎡（不计容），自持不可分割销售，如商业建安成本按5000元/㎡，地下室成本按3000元/㎡计，共需沉淀资金8.16亿元。以商业地下室面积按最大要求11.2万方规划，共需沉淀资金9.69亿元。

本宗地B区块的AB线以北：不低于54米，不超过80米；AB线以南：不低于36米，不超过54米，住宅产品较为固定，是高层+小高层产品。

各业态指标

2、销售价格

①住宅部分

位于宗地东北方向1.1km的武地融创滨湖湾今年4月首开，共计开盘3次，前2次去化基本售罄，最新一次6月19日，开盘去化70%， 目前高层精装26500元/㎡，小高层精装28000元/㎡。

位于宗地东方向0.8KM的宝能官渡凤林，最新取证时间5月15日，小高层精装26500元/㎡，去化80%，因地价低批价相对便宜。

本宗地参考融创滨湖湾，预计小高层精装价格28000元/㎡，高层精装价格26300元/㎡。高层、小高层之比为7：3，则整盘实现均价约26800元/㎡。

②可售商业

可售商业面积15664㎡，按照商业综合价格30000元/㎡计算，货值约为4.7亿元，利润1.2亿元，超配建、物业用房以及红线外道路、地下室、景观的投入成本。

周边参考项目产品均价

3、保本房价

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；建安成本按4500元/方，装修成本按1500元/方，车位25万元/个计算。