好地网7月3日消息（研究员 徐路加）针对上半年土地市场趋势总结，好地网已分析到本土房企崛起、利润率持续走低、未来社区受追捧。

受疫情影响，2-3月份的新房销售及土拍市场全面按下暂停键，对房地产供需两端均产生较大影响。今天来讲趋势④：疫情影响，库存增加

系列报道回顾：

趋势解读①：本土房企崛起，拿地超一半

趋势解读②：预期销售利润率继续走低

趋势解读③：首批未来社区项目受热捧

一、受疫情影响，一季度商品住宅销售面积同比下降9.1%，但上半年仍同比增长18.66%

为控制疫情，春节前后，新房供销售全面暂停，受此影响：

①疫情影响最严重的是2月份，杭州市区商品住宅成交面积仅15.5万方，较去年2月减少23.9万方，同比下降60.6%；

②一季度，杭州市区商品住宅成交面积187.8万方，同比减少18.8万方，降幅9.1%；

③上半年，杭州市区商品住宅成交面积640.6万方，同比增加100.7万方，较去年同期上升18.6%，达到去年全年销售面积的53.1%。

上半年商品住宅销售面积增长，主要为二季度大幅反弹，供销两旺。二季度，杭州市区商品住宅供应面积497.6万方，同比上升54.7%；商品住宅成交面积452.7万方，上升35.8%。

二、疫情对土地出让影响不大，上半年全市土地出让金同比大增26.9%

疫情最严重期间，土地市场全面暂停。以最严重的2月份统计，杭州共计中止/终止出让地块30宗，涉及总建面235.3万方，涉及土地出让金起始总价达到181.4亿元。

但回顾来看，疫情对土地端影响有限。

上半年，杭州全市土地出让金1773亿元（不含工业仓储等性质地块），较去年上半年增加376亿元，同比增加26.9%，已相当于去年全年的66.7%。

其中，杭州市区涉宅用地出让金1552.5亿元，同比大增32.5%。

以杭州市区涉宅地建筑面积统计，仅2月份同比下降，其他月份均有增长。今年上半年杭州市区出让涉宅地建筑面积达到949.7万方，较去年同期反而增加204.7万方，同比增长27.5%。

三、上半年杭州市区商品住宅总库存增加141.2万方，但去化周期总体稳定

虽受疫情影响，上半年新房销售面积仍同比增加18.6%；但同期土地供应建面增幅更大，同比增长27.5%，已出让涉宅地建筑面积达到去年全年的62.7%。

从库存端分析，上半年，杭州市区商品住宅成交面积640.6万方；出让涉宅地中，实际可供销售住宅面积781.8万，超出住宅销售面积141.2万。

即，今年上半年，杭州市区商品住宅总库存增加141.2万方。而2016-2019年间，杭州市区商品住宅库存量持续降低。

注：实际可供销售住宅面积为涉宅地总可建建面剔除商业、公租房、自持面积，但不扣除物业用房的相关配套面积。

但以杭州市区近一年商品住宅成交面积1306.1万方计算，增加的141.2万方库存，仅相当于去化周期加长1.3个月。

从显性库存来看，截止6月底，杭州市区商品住宅显性库存557.2万方，去化周期5.1个月，基本与去年年底相当，去化周期总体稳定。

好地研究院认为，疫情的影响是多方面的：

①土地端：主要影响在出让进度。上半年出让的地块，相对成熟，做地基本完成，疫情主要影响在后续的出让流程上，通过加快后期各项审批流程时限回补，实际影响有限。

②新房端：预售证发放、网签暂停是一方面，但更影响在建设进度上。

虽然通过后期预售政策调整，降低建筑形象进度要求以加快新房供应速度，但疫情严重期间，全面停止建筑工程施工，后期复工后，原材料供应、人员到位、工作效率等都收到较大影响。总体来看，新房供应至少推后2个月，且较难弥补。

综合来看，由于疫情对土地和新房端的影响程度不同，增加的141.2万的库存是疫情影响的具体体现，而非杭州降库存的趋势打破。

目前，杭州商品住宅购买力仍强劲，当然上半年土地供应也增长明显，真正的供求关系是否发生趋势扭转，仍有待全年度、甚至更长时间观察。