好地网7月8日消息（研究员 陈培培）明天（7.9），嘉兴国际商务区经开2020-10号地块将出让，总建筑面积10.95万方，起价7.36亿元，起始楼面价6720元/㎡。

本宗地原定6月19日竞拍，中止后再次出让，出让条件不变。

地块指标

地块周边卫星图（来源：好地大数据）

6月15日，荣安在嘉兴市区以上限价格10.99亿元，楼面价10040元/㎡，溢价率49.43%，竞配人才住房面积18400㎡从15家房企中突围，竞得总建面10.9万方的经开2020-11号地块，剔除掉人才住房建安成本，实际楼面价12878元/㎡。

本宗地块能否继续进入竞配人才住房环节、面积预估到多少？本网分析如下——

一、嘉兴核心发展区品质盘

地块位于嘉兴国际商务区，作为嘉兴城市未来的核心承载区，是全面接轨上海的桥头堡。

地块周边基本设施完善。与嘉兴市政府距离4km，距嘉兴南站3.8km，与有轨列车T1线的第五中学站（在建）和长水路站（在建）都在1km以内。

本地块容积率1.5-1.9，限高24-70米，建筑密度25%,地上总建筑10.95万方，南侧水景，宜打造品质高层/小高层居住盘。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、大概率封顶，竞拍人才房或达5000㎡

①实际起始楼面价约8126元/㎡

根据规划要求除去自持商业、社区、物业、幼儿园用房，住宅面积约9.73万㎡，产品为小高层、高层.

本宗地块起价名义楼面价为6720元/㎡，实际起价楼面价为8126元/㎡（自持商业、社区、幼儿园零地价计算）。

地块详细指标

②小高层精装20050元/㎡，高层精装19500元/㎡

那么，该地块的小高层、高层价格能有多少售价预期呢？

同板块选取最新开盘项目万科泊樾湾、荣安阳光城晴雪园、佳源四季璟园。

万科泊樾湾2020年6月3日取得预售证，小高层（12层）精装18950元/㎡、高层（20层）精装18400元/㎡，去化速度快；

荣安阳光城晴雪园2020年5月27日首开，高层（18层）毛坯15800元/㎡，去化速度相对慢。

佳源四季璟园2020年4月23日首开，高层（18层）备案均价15300元/㎡，小高层（10层）备案均价15800元/㎡，已售罄。

周边参考项目产品均价

价格预测：本宗地块与万科泊樾湾位置相邻，产品类型基本一致，未来精装价格可参考它。

考虑嘉兴市区新房审批价格每月上涨100元/方，等本宗地块销售时（拿地8个月后），本宗地块上市价格：小高层精装19750元/㎡，高层精装19200元/㎡，此价能实现顺畅销售，同时考虑分批销售，未来还有价格上浮空间，分批销售，预计最后实现价格：小高层精装20050元/㎡，高层精装19500元/㎡

③车位利润2550元/㎡

根据规划要求，本宗地配置不小于1.5车位/每100平米建面，配比较高，预计部分户型要绑定2个车位销售。

根据目前市场车位出售情况，本宗地块车位销售价格取27万/个左右，每个车位成本10万计算，则利润17万/方，分摊到住宅每平方利润为2550元。

④大概率封顶，人才房或5000㎡

若高层与小高层之间为7：3，则整盘住宅价格在精装19900元/㎡左右。

如封顶，则实际楼面价11874元/㎡，住宅利润率约10%，此楼面价低于6月15日荣安取得经开2020-11号地块的实际楼面价12878元/㎡。

如封顶加人才房5000㎡，则实际楼面价12896元/㎡，此价与荣安地块地价相近，住宅利润率约为6%，利润空间尚可。

好地研究院认为目前市场热度较高，荣安地块争抢房企多，未取地房企必然关注本宗地，因此本地块将封顶加人才房5000㎡左右。

附：1、项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。

2、建安成本从4500元/㎡调整为4000元/㎡，精装成本1500元/㎡。

3、自持商业成本按5000元/㎡，幼儿园、社区中心、物业管理用房成本按4000元/㎡计算。